ImmobilienbewertungDornhan 2025

Dornhan liegt am Ostrand des Schwarzwaldes auf der Hochfläche der „Dornhaner Platte“. Zur Stadt gehören offiziell die Ortsteile Bettenhausen, Busenweiler, Fürnsal, Gundelshausen, Leinstetten, Marschalkenzimmern und Weiden neben der Kernstadt. Die Tallandschaften von Glatt und Heimbach prägen besonders Leinstetten, wo der Heimbach in die Glatt einmündet. Für die Anbindung per ÖPNV ist die Buslinie 7410 (Sulz – Leinstetten – Dornhan – Sulz) relevant, u. a. mit Halt am ZOB Dornhan und in mehreren Teilorten. In den Ortsteilen bestehen dörfliche Kerne mit gewachsenen Straßenzügen; am Plateau überwiegen offene Siedlungsstrukturen, während die Talorte kompakter sind. Die Buslinie 7410 bindet die Teilorte Weiden und Marschalkenzimmern sowie die Kernstadt an Sulz am Neckar an; Umstiege zum Regionalverkehr erfolgen dort über die innerstädtischen Haltepunkte und den Bahnhof.

Der Bestand ist überwiegend durch Ein- und Zweifamilienhäuser, teils kleinere Mehrfamilienhäuser, geprägt; auf dem Plateau finden sich eher ebene Lagen, in den Talräumen teils Hanglagen. Bei Bestandsbauten sind energetische Ausgangszustände heterogen – Modernisierungsstand und Baualtersklasse sollten objektbezogen geprüft werden (Hülle, Heizung, Fenster, Dach). Für Liegenschaften nahe der Glatt oder am Heimbach ist ein Blick in die Hochwassergefahrenkarten des Landes im UDO-Kartendienst sinnvoll, um mögliche Überflutungsräume und Tiefe einschätzen zu können und bauliche Vorsorge (z. B. Rückstau, Unterkellerung) sachgerecht zu planen. Zusätzlich sinnvoll: Leitungen und Entwässerung in älteren Straßenzügen, mögliche Einleitungen von Hangwasser sowie Erreichbarkeit von Schule und Versorgung pro Ortsteil bewerten; kurze Wege können die Nutzungsqualität deutlich erhöhen.

Für typische Wohnobjekte sind Vergleichs- und Sachwertverfahren gängig; bei vermieteten Mehrfamilienhäusern kann der Ertragswert zusätzlich herangezogen werden. Wegen der kleinteiligen Ortsteilstruktur, Unterschiede zwischen Plateau- und Tallagen sowie ortsspezifischen Bauformen ist eine fein granulierte Vergleichsfallaussage zweckmäßig. Planungsrechtliche Bindungen (Bebauungsplan, örtliche Bauvorschriften) sollten stets gegengeprüft werden; die Stadt stellt rechtskräftige Pläne online bereit. Für An- und Umbauten ist die Konsistenz mit örtlichen Bauvorschriften (z. B. Dachformen, Firsthöhen, Stellplätze) frühzeitig zu prüfen.

• Grün- und Auenräume entlang der Glatt in Leinstetten als Freiraumqualität berücksichtigen; gleichzeitig Empfindlichkeit gegenüber Hochwasserlagen über den UDO-Kartendienst prüfen. • Erreichbarkeit der Haltestellen der Linie 7410 (z. B. ZOB Dornhan, Weiden, Marschalkenzimmern) für Pendeln und Schulwege in die Planung einbeziehen.