ImmobilienbewertungEllingen 2025

Ellingen liegt im Landkreis Weißenburg-Gunzenhausen und umfasst offiziell benannte Ortsteile wie Stopfenheim, Tiefenbach, Hörlbach, Massenbach sowie Bräumühle, Karlshof, Lauterbrunnmühle, Sommerkeller, Walkershöfe und Zollmühle. Der Siedlungscharakter ist kleinteilig: historischer Stadtkern mit barock geprägter Bebauung, dazu dörfliche Ortsteile mit überwiegend Wohnnutzung. Für die Anbindung relevant ist der Bahnhof „Ellingen (Bay)“, der das Stadtgebiet an den regionalen Schienenverkehr im Großraum Nürnberg anbindet. Zudem wirbt die Kommune mit der Nähe zum Naturpark Altmühltal als Freizeit- und Erholungsraum.

Typisch sind Bestände aus unterschiedlichen Epochen: im Kernbereich barocke und klassizistische Gebäude mit möglichem Ensemble- oder Denkmalschutz, in den Ortsteilen Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Nachkriegs- und spätere Erweiterungen. Bei Bestandskauf sind Sanierungsstand, Energieeffizienz und rechtliche Rahmen (Bebauungsplan, Erhaltungs- oder Gestaltungssatzungen) zu prüfen. Konkretes Beispiel aus der kommunalen Bauleitplanung: Der Bebauungsplan „Windhofplateau West III“ wurde 2025 als Satzung beschlossen und in Kraft gesetzt; für Neubauvorhaben ist die Beachtung der Festsetzungen verbindlich. Für Mikrolagen gilt: Topografie, Verschattung und Erschließung vor Ort prüfen; bei Bedarf kommunale Unterlagen einsehen.

In heterogenen Strukturen wie Ellingen empfiehlt sich je nach Objekt das Vergleichswertverfahren (Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser), das Sachwertverfahren (freistehende Wohngebäude in Rand- und Ortsteillagen) oder das Ertragswertverfahren (Mehrfamilienhäuser, gemischt genutzte Immobilien). Besonderheiten: mehrere Ortsteile mit eigenem Charakter können Vergleichbarkeit und Bodenwertansätze beeinflussen; Lageeinschätzung sollte deshalb ortsteilgenau erfolgen (z. B. Stopfenheim vs. Tiefenbach). Für eine belastbare Einordnung helfen offizielle Ortsangaben der Kreisverwaltung als Grundlage der Abgrenzung.

• Erreichbarkeit über den Bahnhof „Ellingen (Bay)“ für Pendel- und Alltagswege prüfen (Zugang, Takt der Regionalzüge, Parken/Fahrrad)
• Grün- und Erholungsbezug einschätzen; der Naturpark Altmühltal ist ein prägendes Naherholungsgebiet, das von der Stadt kommuniziert wird
• In Ortsteilen Bebauungspläne oder Gestaltungsvorgaben einsehen, bevor Umbauten geplant werden
• Schul- und Kita-Wege sowie Alltagsinfrastruktur im jeweiligen Ortsteil testen.