ImmobilienbewertungGunzenhausen 2025

Die Stadt liegt im Tal der Altmühl mit Kernstadt und offiziell benannten Ortsteilen wie Frickenfelden, Unterwurmbach, Oberwurmbach oder Cronheim. Der Bahnhof Gunzenhausen bindet den Ort über die R-Bahn-Linie RB 62 (Pleinfeld–Gunzenhausen–Wassertrüdingen, „Hesselbergbahn“) an den Regionalverkehr an. Innerstädtisch verkehren Stadtbuslinien, die die Kernstadt und den Ortsteil Frickenfelden erschließen.

Im Bestand finden sich unterschiedliche Baualtersklassen: dörfliche Straßendörfer in den Ortsteilen, Nachkriegs- und spätere Wohngebiete in der Kernstadt sowie Einfamilienhausquartiere. Für Bestandsobjekte sind energetische Sanierungen (Dach, Fassade, Heizung) und Fenstertausch häufig zentrale Hebel. Da die Altmühl das Stadtgebiet durchfließt, sollte bei Objekten in Flussnähe ein Blick in die amtlichen Hochwassergefahren- bzw. -risikokarten erfolgen; dort sind festgesetzte Überschwemmungsgebiete und Gefahrenflächen ausgewiesen. Zusätzlich informiert die Stadt über Zuständigkeiten und Schutzmaßnahmen.

Für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser in etablierten Wohnlagen bietet sich meist das Vergleichswertverfahren an; bei neueren Ein- und Zweifamilienhäusern mit geringem Vergleichsangebot kann ergänzend der Sachwert herangezogen werden. Renditeorientierte Mehrfamilienhäuser werden zweckmäßig im Ertragswert betrachtet. Die kleinteilige Struktur mit Ortsteilen erfordert eine saubere Abgrenzung der Teilmärkte (z. B. Kernstadt vs. Frickenfelden oder Cronheim) und die Prüfung planungsrechtlicher Rahmenbedingungen über Bebauungspläne bzw. Satzungen der Stadt. Mikrolagefaktoren wie Erreichbarkeit von Haltepunkten und die Lage zur Altmühlaue sollten in der Wertermittlung explizit berücksichtigt werden.

1) Grün- und Auenbereiche entlang der Altmühl berücksichtigen ( Erholungswert, Wegebeziehungen ). 2) Erreichbarkeit des Bahnhofs Gunzenhausen (RB 62) und der Stadtbus-Haltestellen für Alltagswege klären. 3) In Ortsteilen wie Frickenfelden oder Unterwurmbach Umfeldnutzungen und Straßenquerschnitte auf Aufenthaltsqualität prüfen. 4) Bei Grundstücken nahe dem Fluss zusätzlich amtliche Überschwemmungspläne einsehen.