ImmobilienbewertungEngelsberg 2025

Engelsberg liegt im nördlichen Landkreis Traunstein und besteht aus zahlreichen, amtlich benannten Gemeindeteilen wie Wölkham, Neuwölkham, Offenham, Maisenberg und Wiesmühl a.d. Alz. Das kleinteilige Gefüge prägt die Adressierung und die Marktansprache; insbesondere Wiesmühl a.d. Alz verweist namentlich auf die Alz als landschaftsprägendes Gewässer. ÖPNV-seitig ist Engelsberg über die Regionalverkehr Oberbayern (RVO) mit der Linie 9342 in Richtung Trostberg – Garching – Hart angebunden, mit Halten in Engelsberg/Ortsmitte.

Die Bebauung reicht von verstreuten Hofstellen und Einfamilienhäusern in den Ortsteilen bis zu kompakteren Strukturen nahe der Ortsmitte. Bei Bestandsobjekten sind energetische Sanierungen und Dach-/Fensterzustände wesentliche Kostentreiber; bei Lagen am Hang oder in Tallagen empfiehlt sich die Prüfung von Oberflächenwasserabfluss und Erdarbeiten. Für Neubau- und Umnutzungsfragen ist der Blick in die ortsrechtlichen Festsetzungen (Bebauungspläne, Außenbereichssatzungen) entscheidend; die Gemeinde veröffentlicht entsprechende Unterlagen, u. a. Planungen wie „Am alten Pfarrhof Nord“.

Aufgrund der kleinteiligen Siedlungsstruktur bietet sich für Wohnimmobilien meist das Vergleichswertverfahren an, ergänzt um Sachwertbetrachtungen bei individuell geprägten Objekten. Im Ertragswertverfahren sind in Ortsteilen mit geringer Mietobjektdichte konservative Ansatzpunkte und belastbare Mietverträge wichtig. Für die Verkehrswertermittlung empfiehlt sich eine ortsteilgenaue Lageanalyse (z. B. Adresszuordnung zu Wölkham/Offenham/Maisenberg), die Berücksichtigung der ÖPNV-Erschließung (Linie 9342) sowie die Prüfung kommunaler Satzungen als rechtliche Rahmenbedingungen. Pauschale Annahmen ohne konkrete Lageprüfung sind zu vermeiden.

• Haltestelle Engelsberg, Ortsmitte – Einbindung in die RVO-Linie 9342 Richtung Trostberg/Garching. • Gemeindeteil Wiesmühl a.d. Alz – eindeutige Ortszuordnung mit Gewässerbezug. • Gemeindeteile Wölkham/Neuwölkham – prüfen Sie Zufahrten, Baulinien und Satzungen. • Bei Vorhaben: kommunale Bebauungspläne und Außenbereichssatzungen heranziehen.