ImmobilienbewertungEttenheim 2025

Ettenheim liegt im Ortenaukreis und gliedert sich offiziell in die Ortsteile Altdorf, Ettenheimmünster, Ettenheimweiler, Münchweier und Wallburg . Der Siedlungsraum entwickelt sich am Ettenbach vom Schwarzwaldrand in die Oberrheinebene. Für die Anbindung an die Schiene ist der Bahnhof Orschweier im Nachbarort relevant; innerörtlich verknüpfen u. a. die Buslinien 113 und 114 die Stadtteile mit Orschweier Bahnhof. Der historische Stadtkern bildet den Schwerpunkt von Handel und Dienstleistungen; in den fünf Ortsteilen dominieren Wohnnutzungen mit dörflichen Strukturen und zumeist niedriger Geschossigkeit.

Der Gebäudebestand reicht vom historischen Kern bis zu Nachkriegs- und jungen Wohngebieten. Bei Bestandsobjekten sind energetische Modernisierungen, Dach- und Feuchteschutz sowie Fenster- und Leitungszustand typische Prüfpunkte. Rechtlich maßgeblich sind die Bauleitpläne der Stadt; im Geo-Portal sind Bebauungspläne und Festsetzungen abrufbar . Zusätzlich empfiehlt sich eine Lageprüfung entlang des Ettenbachs (Wegebeziehungen, Grünzug, potenzielle Nutzungskonflikte) und eine Einschätzung der Erreichbarkeit benannter Haltepunkte. Bei Modernisierungen sind außerdem Barrierefreiheit, sommerlicher Wärmeschutz und Schallschutz zur Straße zu berücksichtigen; Entscheidungen sollten mit Blick auf die festgesetzten Baugrenzen und Gestaltungsanforderungen getroffen werden.

Bei Ein- und Zweifamilienhäusern ist regelmäßig der Sachwert mit marktüblicher Anpassung zweckmäßig; bei Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern kommen je nach Vermietungssituation Vergleichs- oder Ertragswertverfahren in Betracht. Die kleinteilige Ortsteilstruktur erfordert eine getrennte Lagebetrachtung (Altstadtnähe vs. Ortsrand, Höhenlage am Schwarzwaldrand vs. Ebene). Gutachten sollten zudem örtliche Satzungen und die fußläufige Anbindung an benannte Bushaltestellen systematisch dokumentieren; pauschale Annahmen ohne Beleg sind zu vermeiden. Für gemischt genutzte Bestände im Kernbereich sind objektspezifische Ertrags- und Leerstandsannahmen transparent zu belegen; Vergleichsobjekte sollten innerhalb desselben Ortsteils und mit ähnlicher Erreichbarkeit der ÖPNV-Haltepunkte gewählt werden.

• 1) Haltepunkte und Linienführung der Buslinien 113/114 – etwa „Ettenheim Gymnasium“ und „Ettenheim Fürstenfeld“ – sowie die Verbindung zum Bahnhof Orschweier anhand des gültigen Fahrplans prüfen . 2) Lagebezug zum Ettenbach und zu den Ortskernen begehen (Wege, Aufenthaltsqualität). 3) Bauleitpläne/Satzungen im Geo-Portal der Stadt für das konkrete Grundstück einsehen. 4) Tagesrandzeiten beobachten, um Taktlücken und Verkehrsspitzen realistisch zu berücksichtigen; Fotos und Notizen helfen, Eindrücke belastbar zu dokumentieren