ImmobilienbewertungOffenburg 2025

Offenburg liegt im Ortenaukreis zwischen Rheinebene und Schwarzwald und ist als Große Kreisstadt ein wichtiger Verwaltungs- und Wirtschaftsstandort. Das Stadtgebiet gliedert sich in die Kernstadt, Stadtteile wie Albersbösch, Hildboltsweier und Uffhofen sowie elf eingemeindete Ortsteile: Bohlsbach, Bühl, Elgersweier, Fessenbach, Griesheim, Rammersweier, Waltersweier, Weier, Windschläg, Zell-Weierbach und Zunsweier. Diese Ortsteile verfügen über eine eigene Ortschaftsverfassung und teilweise dörfliche Zentren mit eigenem Charakter. Im Osten reichen die Hänge der Vorbergzone mit Weinbergen bis an die Siedlungsränder, insbesondere in Rammersweier, Fessenbach und Zell-Weierbach. Diese Hang- und Reblagen bieten oft attraktive Ausblicke und ruhige Wohnlagen, gehen aber mit topografischen Besonderheiten (Gefälle, Erschließung, Stützmauern) einher, die sich bei Baukosten und Bewertung bemerkbar machen können. In der Ebene Richtung Kinzig und Rheinebene dominieren stärker verkehrsgeprägte und gewerbenahe Lagen, etwa in Griesheim, Waltersweier oder Weier. Hier sind Mischgebiete mit Wohnen und Gewerbe, teilweise größere Verkehrsachsen und eine andere Lärmsituation typisch. In der Kernstadt rund um die historische Altstadt und die Achsen zum Bahnhof finden sich verdichtete Mehrfamilienhausstrukturen, innerstädtische Quartiere mit gemischter Nutzung und teils älterer Bausubstanz. Für die Bewertung ist daher wichtig, die jeweilige Mikrolage innerhalb von Offenburg – Hanglage, Vorstadtquartier, Ortskern oder gewerbenahes Gebiet – klar zuzuordnen.

Der Bahnhof Offenburg ist ein wichtiger Bahnknoten an der Rheintalbahn und der Schwarzwaldbahn. Hier halten Fernzüge sowie zahlreiche Regionalverbindungen, was Offenburg als Wohnort für Berufspendler Richtung Freiburg, Karlsruhe, Strasbourg oder in den Schwarzwald attraktiv macht. Im Schienenpersonennahverkehr ist Offenburg in das Netz der Regio-S-Bahn Ortenau eingebunden. Über die Kinzigtalbahn (RS 1) besteht eine Verbindung in Richtung Hausach und Freudenstadt, über die Renchtalbahn (RS 2) werden Appenweier, Oberkirch, Oppenau und Bad Griesbach erreicht. Ergänzt wird dies durch weitere Regionalbahnen und ein Busnetz im Tarifverbund Ortenau. Für die Immobilienbewertung sind fußläufige oder gut angebundene Lagen zum Bahnhof Offenburg, zum ZOB oder zu S-Bahn-Haltepunkten im Umland ein klares Plus. In der Kernstadt und in ortsteilnahen Bereichen mit kurzen Wegen zu Haltestellen lassen sich in der Regel höhere Mieten und Kaufpreise durchsetzen als in peripheren Bereichen ohne gute ÖPNV-Erschließung. Gleichzeitig ist bei Objekten unmittelbar an Bahntrassen oder stark befahrenen Straßen der Lärmschutz zu berücksichtigen.

Im Stadtgebiet von Offenburg liegen mehrere gesetzlich ausgewiesene Schutzgebiete. Besonders prägend ist das Naturschutzgebiet Talebuckel nordöstlich des Ortsteils Rammersweier. Es handelt sich um ein kleinräumiges Biotopmosaik im hügeligen Gelände der Vorbergzone mit extensivem Grünland, Streuobstbeständen, Waldrändern und Feuchtbiotopen auf einem ehemaligen Truppenübungsplatz. Das Gebiet ist seit Mitte der 1990er-Jahre als Naturschutzgebiet ausgewiesen und Teil des Offenburger Freiraumkonzepts. Daneben existieren weitere Schutzräume wie die Naturschutzgebiete Langwald und Unterwassermatten im Stadtgebiet, die in den städtischen Übersichtsplänen zu Schutzgebieten und Objekten verzeichnet sind. Diese Flächen sichern ökologische Funktionen, dienen teilweise als Retentionsräume und begrenzen die bauliche Entwicklung. Für die Immobilienbewertung sind solche Bereiche in zweierlei Hinsicht relevant: Zum einen erhöhen nahe gelegene Freiräume, Weinberge und Streuobstwiesen die Wohn- und Erholungsqualität, was sich positiv auf Nachfrage und Preise auswirken kann. Zum anderen unterliegen Grundstücke in oder unmittelbar an Schutzgebieten strengen naturschutzrechtlichen und landschaftsplanerischen Vorgaben, die Neubauten oder Nutzungsänderungen begrenzen oder mit zusätzlichen Auflagen versehen. Vor Grundstückskauf oder größeren Um- und Anbauten sollte geprüft werden, ob das Flurstück in Karten zu Schutzgebieten, Landschaftsplan oder Wasserschutzgebieten erscheint und welche konkreten Einschränkungen sich daraus ergeben.

Neben der Lage zu Bahn und Schutzgebieten spielt in Offenburg das Thema Hochwasser eine Rolle. Die Kinzig und ihre Nebengewässer werden durch landesweit standardisierte Hochwassergefahrenkarten erfasst, die Überflutungsflächen und Wassertiefen für verschiedene Szenarien zeigen. Für Liegenschaften in Flussnähe oder in bekannten Abflussbahnen sollten diese Karten vor einem Kauf oder einer Wertableitung zwingend konsultiert werden. Sie geben Hinweise auf mögliche Nutzungseinschränkungen, erhöhte Versicherungsprämien oder die Notwendigkeit baulicher Schutzmaßnahmen. Im Gebäudebestand finden sich in der Kernstadt und in älteren Ortsteilen häufig Mehrfamilienhäuser und gemischt genutzte Gebäude, teils mit Vorkriegs- oder Nachkriegsbaujahr. In den Ortsteilen dominieren Einfamilien- und Reihenhausstrukturen mit unterschiedlichen Baualtersklassen. Für Bestandsobjekte sind energetische Standards (Dach, Fassade, Fenster, Heizung), Modernisierungen sowie denkmalrechtliche Aspekte zu prüfen, insbesondere in historisch gewachsenen Straßenzügen. Für die eigentliche Immobilienbewertung kommen je nach Objektart unterschiedliche Verfahren zum Einsatz: Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser werden in Offenburg in der Praxis meist im Vergleichswertverfahren bewertet, sofern ausreichend Vergleichskaufpreise verfügbar sind. Bei Mehrfamilienhäusern, Renditeobjekten und gemischt genutzten Immobilien ist das Ertragswertverfahren maßgeblich, bei stark individuellen Gebäuden mit geringer Vergleichbarkeit kann das Sachwertverfahren notwendig sein. Unabhängig vom Verfahren gilt: Eine belastbare Bewertung in Offenburg sollte neben Bodenrichtwerten und Marktanpassungsfaktoren immer auch die spezifische Mikrolage (Ortsteil, Hang- oder Tallage, Hochwassergefährdung, Schutzgebietsbezug), die planungsrechtliche Situation (Bebauungsplan, Ortsrecht, Baulasten) sowie den baulichen Zustand und die energetische Qualität des Objekts einbeziehen.