ImmobilienbewertungKehl 2025

Kehl liegt rechtsrheinisch direkt gegenüber der Europastadt Straßburg. Die Kernstadt konzentriert sich rund um Bahnhof, Rheinbrücken und Innenstadt mit Fußgängerzone; südlich schließen sich Sundheim und die Gewerbeflächen Läger an. Entlang des Rheins treffen Hafenareale, Grünzüge und die Rheinpromenade aufeinander, was die Lagequalität je nach Abstand zu Verkehr, Gewerbe und Freiraum stark differenziert. Die eingegliederten Ortsteile Auenheim, Bodersweier, Goldscheuer mit Marlen, Hohnhurst, Kork, Leutesheim, Neumühl, Odelshofen, Querbach und Zierolshofen besitzen jeweils eigene Ortsverwaltungen und oft einen gewachsenen Dorfkern mit teils historischer Bausubstanz. In Goldscheuer/Marlen und Leutesheim spielt die Nähe zur Rheinaue eine größere Rolle, während etwa Kork für seine Fachwerkhäuser und Wohnlagen mit eher kleinteiliger Struktur bekannt ist. Für die Immobilienbewertung bedeutet das: zentral gelegene Wohnungen entlang der Achse Bahnhof – Rathaus – Rheinpromenade profitieren von der fußläufigen Erreichbarkeit von Tram, Bahnhof und Einzelhandel, während Randlagen und Ortsteile stärker von Ruhe, Grundstücksgrößen und ländlichem Umfeld leben. Zwischen stark durchgrünten Bereichen, Gewerbezonen und Verkehrsachsen entstehen unterschiedliche Mikrolagen, die im Gutachten ausdrücklich zu beschreiben sind.

Mit der grenzüberschreitenden Tramlinie D ist Kehl direkt an das Straßburger Straßenbahnnetz angeschlossen. Die Linie führt über die Rheinbrücke zunächst zum Bahnhof Kehl und seit 2018 weiter über die Haltestellen Hochschule/Läger bis zur Endhaltestelle Kehl Rathaus. Dadurch sind sowohl die Innenstadt als auch das Hochschulumfeld in kurzen Takten an Straßburgs Zentrum und Hauptbahnhof angebunden. Am Bahnhof Kehl bestehen Regionalzug-Verbindungen unter anderem in Richtung Offenburg und Straßburg. Die Station verfügt über barrierefreie Zugänge und bildet einen wichtigen Knoten für Pendlerinnen und Pendler im Ortenaukreis. Ergänzend wurde ein Bus-Rendezvous-Platz am Rathaus geschaffen, über den Stadtbuslinien in die Ortsteile und Gewerbegebiete verteilt werden. Für Immobilienbewertungen ist die Distanz zu Tram-Haltestellen und zum Bahnhof ein wesentliches Merkmal. Wohnungen im fußläufigen Einzugsbereich von Kehl Bahnhof, Kehl Rathaus oder Hochschule/Läger werden häufig als besonders pendlergeeignet wahrgenommen. Gleichzeitig sind Lärmeinwirkungen durch Bahn, Bundesstraßen und Zufahrten zur Europabrücke in die Lagebeurteilung einzubeziehen.

Der Gebäudebestand in Kehl reicht von Nachkriegs-Mehrfamilienhäusern und verdichteten Reihenhausgebieten in der Kernstadt über Ein- und Zweifamilienhäuser in den Ortsteilen bis zu gemischt genutzten Bereichen mit Gewerbe. In Orten wie Kork, Auenheim oder Bodersweier prägen historisch gewachsene Dorfkerne mit Fachwerk und älterer Bausubstanz das Bild, während in Sundheim und an der B 28 neuere Wohn- und Geschäftsbauten dominieren. Bei Bestandskauf sind energetischer Zustand, Statik, Leitungen und Feuchteschutz sorgfältig zu prüfen. In Wohnungseigentumsanlagen gehören Protokolle der Eigentümerversammlungen, Instandhaltungsrücklagen und beschlossene Maßnahmen zur pflichtigen Unterlagenprüfung. In Rhein-nahen Lagen und bestimmten Ortsteilen ist zusätzlich die Hochwasserproblematik relevant: Über die Hochwassergefahrenkarten des Landes Baden-Württemberg und das Geoportal lassen sich Überflutungsflächen und Wassertiefen für verschiedene Szenarien einsehen. Große Teile der Kehler Rheinaue gehören zu Natura-2000- und weiteren Schutzgebieten, die die Auenlandschaft, Gewässer und Streuobstbereiche sichern. Je nach Lage können sich daraus Einschränkungen für Neubau, Nutzung oder bauliche Erweiterungen ergeben. Diese Aspekte sind im Rahmen der Due Diligence und in der gutachterlichen Bewertung ausdrücklich zu berücksichtigen.

Für Eigentumswohnungen in etablierten Wohnlagen bietet sich in Kehl regelmäßig das Vergleichswertverfahren an, sofern ausreichend aktuelle und örtlich vergleichbare Kaufpreise vorliegen. Renditeorientierte Mehrfamilienhäuser und gemischt genutzte Objekte werden vorrangig im Ertragswertverfahren betrachtet, wobei Leerstandsrisiken, Instandhaltungsstau und Lagequalität im Gefüge von Kernstadt, Sundheim und Ortsteilen einzupreisen sind. Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser lassen sich je nach Markt- und Datenlage mit einem Sachwertmodell plausibilisieren, insbesondere in den dörflich geprägten Ortsteilen mit hohem Eigenheimbestand. Die örtliche Vielfalt aus Innenstadtachsen, Rheinrandlagen und ländlichen Ortsteilen spricht dafür, Vergleichsobjekte sehr standortnah auszuwählen und wertrelevante Besonderheiten (Baujahrcharakter, Modernisierungsstand, mögliche gestalterische Bindungen) transparent zu dokumentieren. Für An- und Umbauten empfiehlt sich in Kehl die frühzeitige Akteneinsicht bei der Stadt. Über Flächennutzungsplan, Bebauungspläne und die aktuelle Bauleitplanung wird ersichtlich, welche Nutzungen vorgesehen sind und welche Festsetzungen etwa zu überbaubaren Flächen, Gebäudehöhen, Gestaltung oder Stellplätzen gelten. Das Geoportal der Stadt stellt Bebauungspläne grundstücksbezogen dar und erleichtert damit die Vorbereitung von Bau- und Bewertungsentscheidungen.

Bei der praktischen Prüfung einer Mikrolage in Kehl empfiehlt sich eine Kombination aus Ortsbegehung und Auswertung offizieller Karten. Für Wohnungen und Büros ist zunächst die Erreichbarkeit des ÖPNV entscheidend: Der Bahnhof Kehl als regionaler Knoten und die Tram-Haltepunkte Kehl Rathaus, Kehl Bahnhof und Hochschule/Läger sollten hinsichtlich Wegequalität, Querungen, Beleuchtung und subjektiver Sicherheit zu unterschiedlichen Tageszeiten geprüft werden. Im zweiten Schritt spielen Aufenthaltsqualität und Umfeld eine Rolle: die Rheinpromenade, Grünzüge und Plätze im Bereich Rathaus und Fußgängerzone sollten ebenso in die Betrachtung einfließen wie mögliche Störungen durch Hafenbetriebe, Durchgangsverkehr oder Gewerbenutzung. In Rheinnähe ist eine Abklärung über die Hochwassergefahrenkarten des Landes und ergänzend über das Geoportal sinnvoll, um mögliche Überflutungsflächen und Wassertiefen in Extremszenarien zu kennen. Schließlich sind geplante Entwicklungen relevant: Über die aktuelle Bauleitplanung und Beteiligungsverfahren kann nachvollzogen werden, ob in der Nachbarschaft größere Neubauprojekte, Nutzungsänderungen oder Infrastrukturmaßnahmen anstehen, die die Lagequalität mittelfristig verändern können.