ImmobilienbewertungFellbach 2025

Fellbach liegt im Süden des Neckarbeckens auf einer Hochfläche zwischen Neckar und Remstal, direkt an den nördlichen Ausläufern des Schurwaldes. Das Stadtgebiet dehnt sich nach Norden in das fruchtbare Schmidener Feld aus, das noch heute landwirtschaftlich genutzt wird und in Teilen von locker bebauten Wohngebieten gerahmt wird. Die Stadt gliedert sich in die Kernstadt Fellbach sowie die Ortsteile Schmiden und Oeffingen, die früher eigenständige Gemeinden waren und heute baulich weitgehend zusammengewachsen sind. In der Kernstadt dominiert entlang von Bahnhofstraße und Cannstatter Straße eine dichtere, städtisch geprägte Bebauung mit mehrgeschossigen Wohn- und Geschäftshäusern sowie Nachkriegsbeständen und jüngeren Nachverdichtungsprojekten. Schmiden zeigt im Inneren einen stärker dörflich gewachsenen Ortskern mit kleineren Häusern, während in den äußeren Bereichen viele Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Mehrfamilienhäuser aus den 1960er bis 1990er Jahren stehen. Hier finden sich vergleichsweise ruhige Wohnlagen, teilweise mit größeren Grundstücken. Oeffingen liegt nördlich auf einer Geländezunge zum Neckar hin. Der Stadtteil ist traditionell stärker katholisch geprägt und besitzt einen eigenständigen Ortskern. Rund um Oeffingen wechseln kleinteiligere Bestandsquartiere mit jüngeren Wohngebieten. Die Nähe zum Neckartal und zum Oeffinger Scillawald schafft einerseits hohe Naherholungsqualität, andererseits sollten Käuferinnen und Käufer hier besonders auf landschafts- und naturschutzrechtliche Rahmenbedingungen achten. Für die Immobilienbewertung sind diese unterschiedlichen Quartiersstrukturen wesentlich: Zentrale Lagen in Bahnhofsnähe und entlang der Hauptachsen sind meist teurer, während im Innenbereich von Schmiden und Oeffingen etwas ruhigere, familienorientierte Lagen mit teilweise älterer Bausubstanz dominieren.

Fellbach ist eng in den Verkehrs- und Tarifverbund Stuttgart eingebunden und gilt als gut erreichbarer Wohnstandort für Pendlerinnen und Pendler. Am Bahnhof Fellbach halten die S-Bahn-Linien S2 und S3, die direkte Verbindungen nach Stuttgart, zum Flughafen, nach Schorndorf und Backnang herstellen. Damit sind Innenstadt, Flughafen und große Arbeitsstandorte in der Region ohne Umstieg oder mit wenigen Umstiegen gut erreichbar. An der Lutherkirche befindet sich die Endhaltestelle der Stadtbahnlinien U1 und U16. Die U1 verbindet Fellbach über Bad Cannstatt mit der Stuttgarter Innenstadt, die U16 führt weiter nach Feuerbach und Giebel. Ergänzt wird dies durch mehrere Buslinien, unter anderem 58, 60, 205, 207, 210, 212, 214, 215 und die Nachtlinie N6, die die Ortsteile und Nachbarstädte Waiblingen, Kernen und Remseck anbinden. Straßenseitig ist Fellbach über die Bundesstraße 14 mit dem Kappelbergtunnel und die Bundesstraße 29 an das regionale und überregionale Netz angeschlossen. Immobilien in unmittelbarer Nähe dieser Hauptachsen profitieren von der schnellen Erreichbarkeit, sind aber teils stärker von Verkehrslärm und Emissionen betroffen. Ruhigere Wohnlagen finden sich eher abseits der Durchgangsstraßen, zum Beispiel in reinen Wohngebieten in Schmiden, Oeffingen oder im Übergang zum Schmidener Feld. Für die Bewertung von Wohnimmobilien ist die konkrete Lage im Verhältnis zu ÖPNV-Haltepunkten, Tunneln und stark befahrenen Straßen entscheidend: Gute fußläufige Erreichbarkeit des Bahnhofs oder der Stadtbahn kann einen deutlichen Preisaufschlag gegenüber weniger gut angebundenen Lagen rechtfertigen, während Lärmimmissionen wiederum wertmindernd wirken.

Der Wohnungsbestand in Fellbach ist heterogen. In der Kernstadt dominieren Nachkriegsbauten und Wohnanlagen aus den 1950er bis 1970er Jahren, die vielfach bereits energetisch modernisiert wurden oder in den kommenden Jahren Sanierungsbedarf aufweisen. Dazwischen finden sich punktuell Neubauprojekte und Nachverdichtungen mit moderner Architektur und Tiefgaragen, die in der Regel höhere Quadratmeterpreise und Mieten erzielen. In Schmiden und Oeffingen prägen viele Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser und kleinere Mehrfamilienhäuser aus den 1960er bis 1990er Jahren das Bild. Hier spielt der individuelle Erhaltungszustand eine große Rolle für die Bewertung: energetische Qualität, Dach, Fenster, Haustechnik und mögliche Um- oder Anbauten können den Marktwert stark beeinflussen. Bestandsquartiere mit größeren Grundstücken bieten teils Potenzial für Nachverdichtung oder Ersatzneubauten, was bei der Wertermittlung berücksichtigt werden sollte. Ein Sonderfall im Stadtbild ist der SLT 107 Schwabenlandtower im Osten Fellbachs, ein 107 Meter hoher Wohnturm mit geplanter Mischnutzung, dessen Fertigstellung sich seit Jahren verzögert. Der Turm gilt als höchstes Wohngebäude Baden-Württembergs und soll nach aktuellen Planungen rund 192 Wohnungen aufnehmen. Stand Ende 2025 ist der zukünftige Umgang mit dem Gebäude weiterhin Gegenstand von Planungen und Investorenentscheidungen. Für potenzielle Käuferinnen und Käufer im Umfeld des Towers bedeutet dies: Die Entwicklung kann die Wahrnehmung und das Preisniveau im angrenzenden Quartier deutlich beeinflussen, sowohl positiv (städtebauliche Aufwertung, zusätzliche Infrastruktur) als auch negativ (Baustelleneinflüsse, Unsicherheiten bis zur Fertigstellung). Bei der Bewertung einzelner Objekte in Fellbach sollte daher neben klassischen Faktoren wie Größe, Zustand und Ausstattung immer auch geprüft werden, ob in der näheren Umgebung städtebauliche Großprojekte, Nachverdichtungen oder Umnutzungen geplant sind, die die Marktposition eines Objekts in den kommenden Jahren verändern könnten.

Für die Wohn- und Lebensqualität in Fellbach spielen der Kappelberg mit seinen Weinbergen, das Schmidener Feld sowie mehrere Schutzgebiete eine zentrale Rolle. Am Südhang des Kappelbergs liegt das Naturschutzgebiet Kappelberg mit einem für den Stuttgarter Raum besonderen Steppenheidenhang. Die bewaldeten Bereiche am Bergkamm gehen in die Weinlagen über, die für Fellbachs Profil als Weinbaustadt prägend sind. Im Norden bei Oeffingen befindet sich der Oeffinger Scillawald, ein Naturschutzgebiet und Schonwald am Steilhang zum Neckar. Das Gebiet steht als Biotop, Waldlebensraum, Naturschutzgebiet und Schonwald unter vielfachem Schutz. In seiner Umgebung sind bauliche Erweiterungen nur sehr eingeschränkt möglich und Eingriffe in Natur und Landschaft unterliegen strengen Vorgaben. Für Grundstücke in sensiblen Lagen ist es daher wichtig, frühzeitig zu prüfen, ob Naturschutz-, Landschaftsschutz- oder FFH-Gebiete berührt werden. Planungsrechtlich ist Fellbach Teil des interkommunalen Planungsverbands Unteres Remstal, in dem Flächennutzungsplan und Landschaftsplanung gemeinsam mit den Nachbarkommunen abgestimmt werden. Alle rechtskräftigen Bebauungspläne der Stadt sind über das BürgerGIS der Stadt Fellbach einsehbar. Für Käuferinnen und Käufer sowie Eigentümerinnen und Eigentümer ist es sinnvoll, vor einem Erwerb oder größeren Umbau den jeweils geltenden Bebauungsplan, mögliche Veränderungssperren oder laufende Planverfahren zu prüfen. Neben Schutzgebieten und Bebauungsplänen spielen auch Themen wie Klimaanpassung und Waldzustand eine zunehmende Rolle. Der Fellbacher Stadtwald liegt überwiegend auf dem Schurwald und steht unter Druck durch Trockenphasen und Hitzeperioden. Für die Bewertung von Wohnlagen sind insbesondere Frischluftschneisen, Verschattung durch Wald- oder Hanglagen und mögliche Einschränkungen durch erhöhte Umweltanforderungen zu berücksichtigen.