ImmobilienbewertungGau Odernheim 2025

Gau-Odernheim ist eine Ortsgemeinde im Landkreis Alzey-Worms und Teil der Verbandsgemeinde Alzey-Land in Rheinhessen. Die Gemeinde gliedert sich offiziell in die Ortsteile Gau-Odernheim und Gau-Köngernheim. Der besiedelte Kern liegt im Tal der Selz am Fuß des Petersbergs, also in einer klassischen Weinbaulandschaft. Laut Selbstbeschreibung versteht sich Gau-Odernheim als anerkanntes Kleinzentrum mit Landwirtschaft, Weinbau, Handel und Gewerbe. Für den Alltagsanschluss an die Region fährt die Linienbus­verbindung 442 des Rhein-Nahe-Nahverkehrsverbunds (DB Regio Bus Mitte) über Wörrstadt und Spiesheim nach Gau-Odernheim.

Der historische Ortskern rund um Obermarkt und alte Hofreiten steht unter einer „Erhaltungs- und Gestaltungssatzung Gau-Odernheim“ vom 09.10.1991. Die Satzung der Ortsgemeinde verlangt, dass traditionelle Bauformen und Materialien im Kerngebiet erhalten bzw. angepasst werden. Wer kauft oder mietet in diesen Straßenzügen, muss deshalb bei Fassaden, Fenstern, Dächern und Anbauten mit Vorgaben rechnen. Parallel treibt die Gemeinde neue Wohngebiete per Bebauungsplan voran, zum Beispiel „Grüner Weg II – Neufassung“, der ausdrücklich als Wohngebiet ausgewiesen ist (letzte Änderung 13.10.2025). Vor Vertragsabschluss sollte geklärt werden, ob energetische Sanierungen zulässig sind und welche Stellplatz-, Dach- oder Nutzungsfestsetzungen der jeweilige Bebauungsplan vorsieht.

Für die Immobilienbewertung in Gau-Odernheim sind mehrere Verfahren relevant. In den dichten Altbereichen mit gemischt genutzten Hofanlagen, Läden oder kleineren Gewerbeflächen eignet sich häufig das Ertragswertverfahren. Einfamilien- und Doppelhäuser in ausgewiesenen Wohngebieten wie „Grüner Weg II“ werden dagegen oft über das Sachwertverfahren beurteilt, weil Grundstück und Gebäudequalität im Vordergrund stehen. Das Vergleichswertverfahren kann in gewachsenen Wohnstraßen sinnvoll sein, muss aber die klare Trennung der Ortsteile Gau-Odernheim und Gau-Köngernheim sowie Unterschiede zwischen verkehrsberuhigter Ortsmitte und stärker befahrenen Rändern entlang der Umgehungsstraße auf der ehemaligen Bahntrasse berücksichtigen. Nach dem Bau dieser Umfahrung entstanden mehrere Kreisverkehre, was innerorts den Durchgangsverkehr reduziert hat.

Vor Kauf oder Miete sollte die Mikrolage vor Ort abgegangen werden. Erstens: Flächen entlang der Selz und in Richtung Bechtolsheim wurden renaturiert, inklusive neuer Feucht- und Stillwasserbereiche zur Hochwasservorsorge; dort lässt sich ablesen, wie nah Gebäude an potenziell überschwemmbaren Auen stehen. Zweitens: Prüfen, wie gut man zu Fuß die Haltestellen der regionalen Buslinie 442 erreicht und ob Haltepunkte in Gau-Odernheim derzeit barriereärmer umgebaut werden. Drittens: Im historischen Kern gelten gestalterische Auflagen, während neue Baugebiete wie „Grüner Weg II“ andere Festsetzungen haben. Diese Punkte sind standortabhängig und gehören in jede persönliche Besichtigung.