ImmobilienbewertungGevenich 2025

Gevenich ist eine Ortsgemeinde im Landkreis Cochem-Zell und gehört verwaltungsrechtlich zur Verbandsgemeinde Ulmen. Der Ort liegt in der Voreifel auf einer Hochfläche westlich der Mosel; die Umgebung ist von Feldern, Wiesen und kleineren Bachtälern geprägt. Die kommunale Darstellung der Gemeinde verortet Gevenich am östlichen Rand der Verbandsgemeinde und beschreibt den gewachsenen Wohncharakter.

Bestandsimmobilien bestehen vor allem aus Ein- und Zweifamilienhäusern sowie landtypischer Eifelbebauung. Bei Bestandskäufen sind energetischer Zustand (Dach, Fenster, Dämmung, Heiztechnik) und mögliche Sanierungspflichten nach Gebäudeenergiegesetz zu prüfen. In Hang- und Tallagen empfiehlt sich eine Überprüfung von Oberflächenwasser-Abfluss und Entwässerung rund ums Gebäude; zusätzlich sollten Erschließungssituation, Stellplätze und Zufahrten bewertet werden. Für Neubauvorhaben sind örtliche Bauleitpläne, textliche Festsetzungen und Gestaltungsvorgaben maßgeblich; diese werden von der Gemeinde bzw. der Verbandsgemeinde bereitgestellt. Gutachterisch sinnvoll ist, Lagequalitäten innerhalb des Ortes (Randlage vs. Ortskern, Immissionen an Durchfahrtsstraßen) objektbezogen zu gewichten, statt pauschale Zuschläge anzusetzen.

Im kleinteiligen Dorfgefüge sind Vergleichswerte meist nur auf eng definierten Teilmärkten belastbar. Für selbstgenutzte Wohnhäuser bietet sich das Vergleichswertverfahren an; bei fehlenden direkten Vergleichsfällen kann das Sachwertverfahren ergänzen. Bei vermieteten Objekten im kleinen Maßstab ist das Ertragswertverfahren mit realistischen marktüblichen Ansätzen (Liegenschaftszins, Bewirtschaftung) anzuwenden. Besonderheiten lokaler Bauleitpläne und etwaige Gestaltungsvorgaben sind als wertbeeinflussende Parameter zu berücksichtigen. Wesentlich ist eine Mikrolagenanalyse auf Straßen- bzw. Quartiersebene, da kurze Abstände innerhalb des Ortes spürbare Unterschiede in Aussicht, Belichtung und Verkehrsbelastung bewirken können.

Prüfpunkte für den Ortsabgleich: (1) ÖPNV-Erreichbarkeit über die RegioBus-Linie 705 mit benannten Haltestellen in Gevenich (Relation Lutzerath – Gevenich – Dohr – Cochem) für Alltagswege und Schulverkehr. (2) Planungsrecht im Blick behalten: Für Vorhaben nördlich des Orts sind Festsetzungen zum Bebauungsplan „Auf der Steinkaul“ maßgeblich (Planzeichnung/Begründung; Veröffentlichung bei der Verbandsgemeinde Ulmen).