ImmobilienbewertungGrafling 2025

Grafling ist eine eigenständige Gemeinde im Landkreis Deggendorf in Niederbayern. Zum Gemeindegebiet gehören zahlreiche kleine Ortsteile und Weiler; offiziell aufgeführt werden unter anderem Grafling, Arzting, Eidsberg, Rohrmünz, Ulrichsberg und weitere verstreute Siedlungsgruppen. Die Siedlungsstruktur zieht sich durch das Graflinger Tal und die ansteigenden Hänge des Bayerischen Waldes. Charakteristisch ist der Wechsel zwischen Talhöfen entlang der Hauptachse nach Deggendorf und höher gelegenen Einzelgehöften mit Blick über das Tal. Markant ist außerdem der Ulrichsberg mit der Wallfahrtskirche St. Ulrich oberhalb des Tals. Erschlossen wird der Ort über die Bundesstraße B11 sowie den Haltepunkt Grafling-Arzting, an dem die waldbahn (RB35) auf der Strecke Plattling – Deggendorf – Gotteszell – Zwiesel – Bayerisch Eisenstein hält. Damit existiert ein Schienenhalt im Ort, der auch für Pendler relevant ist.

Der Bestand in Grafling wird stark von frei stehenden Einfamilienhäusern, ehemaligen Bauernhöfen und kleineren Hofstellen geprägt; klassische urbane Blockrandbebauung spielt praktisch keine Rolle. Viele Gebäude stammen aus der Zeit des strukturellen Ausbaus des „Graflinger Tals“, das von der Gemeinde selbst als familienfreundlich und naturnah beschrieben wird. Sanierungs- und Energiefragen betreffen daher oft Ein- bis Zweifamilienhäuser mit gewachsener Substanz statt große Mehrparteienobjekte. In Hanglagen Richtung Rohrmünz oder Ulrichsberg sollten Käufer die Standsicherheit von Zufahrten, Hangwasserführung und mögliche Erschließungskosten prüfen. Im Talbereich entlang der Hauptstraße ist dagegen Erreichbarkeit und Verkehrsanbindung wichtiger als Aussicht. Wer vermieten möchte, sollte sich bewusst sein, dass Nachfrage hier eher dörflich organisiert ist und häufig auf persönliche Netzwerke setzt, nicht auf anonyme Masseninserate.

Bewertung in Grafling funktioniert selten über ein einziges Schema. Im Talkern von Grafling oder Arzting, wo Häuser dichter entlang der Hauptstraße und nahe am Haltepunkt Grafling-Arzting liegen, lässt sich der Vergleichswertansatz (Abgleich ähnlicher Objekte in ähnlicher Lage) oft anwenden. Für klassische Hofstellen und freistehende Wohnhäuser in Streulagen wie Eidsberg oder auf den Hängen oberhalb von Rohrmünz ist dagegen der Sachwertansatz üblich, weil Grundstück, Gebäudesubstanz, Nebengebäude und Ausbauten sehr individuell sind. Vermietete Mehrfamilienhäuser kommen vor allem dort vor, wo der RB35-Halt Grafling-Arzting den Alltag ohne Auto erleichtert; hier kann ein Ertragswert sinnvoll sein. Mikrolage-Check vor Kauf: