ImmobilienbewertungGrattersdorf 2025

Grattersdorf liegt im Landkreis Deggendorf (Niederbayern) und gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Lalling. Die Gemeinde zieht sich nicht um einen einzigen Ortskern herum, sondern verteilt sich über den sogenannten Sonnenwald: ein hügeliges Wald- und Wiesenband rund um Kleinen und Großen Büchelstein sowie den rund 1011 m hohen Brotjacklriegl. Offiziell sind 36 Gemeindeteile benannt, darunter Grattersdorf, Roggersing, Winsing, Oberaign, Nabin, Wangering, Lofering, Liebmannsberg oder Kerschbaum. Viele dieser Orte bestehen aus nur wenigen Höfen oder Häusergruppen am Waldrand. Nordöstlich von Liebmannsberg entspringt die Kleine Ohe (auch Schöllnach genannt), die später Richtung Donau abfließt und damit den Bachlauf im Gemeindegebiet prägt. Wer hier eine Immobilie bewertet, muss also immer den konkreten Weiler mitdenken, nicht nur die Postadresse.

Kauf oder Miete in Grattersdorf heißt fast immer Bestandsgebäude prüfen statt Neubau im Siedlungsblock. Typisch sind einzeln stehende Bauernhäuser, Vierseithöfe oder Einfamilienhäuser verschiedener Baujahre, oft in Hanglage an Forstwegen, zum Beispiel in Roggersing, Wangering oder Oberaign. Alte Wirtschaftsgebäude wurden vielerorts zu Wohnzwecken umgenutzt; energetischer Zustand, Dachstuhl (Holz, Feuchte), Fenster und Heiztechnik sollten deshalb früh begutachtet werden. Wichtig ist außerdem die Lage im Hang: Oberflächenwasser läuft bei Starkregen schnell über Wiesen und Hofzufahrten, Drainagen und Dachentwässerung sind ein echtes Wertthema. Zweiter Pflichtpunkt vor dem Notartermin: beim Rathaus Grattersdorf bzw. der Verwaltungsgemeinschaft Lalling aktuelle Bebauungspläne, eventuelle Ortsabrundungs- oder Außenbereichssatzungen sowie bestehende Wegerechte anfordern. Diese Unterlagen klären, ob Anbauten, Garagen oder zusätzliche Wohnnutzung später rechtlich sauber durchgehen oder ob Sie an enge Vorgaben gebunden bist.

Für die Wertermittlung in Grattersdorf funktioniert Theorie aus der Großstadt nur bedingt. Die Ortsteile unterscheiden sich stark: Roggersing gilt offiziell als Kirchdorf der Gemeinde und liegt auf einer Anhöhe mit einer spätgotischen Filialkirche St. Johannes und St. Paulus aus der Zeit um 1450; solche historisch gewachsenen Dorfkerne bringen Bausubstanz mit Denkmalqualität und dörflicher Prägung. Das passt eher zum Sachwertverfahren, bei dem der Gebäudewert im Ist-Zustand im Vordergrund steht, ergänzt um Bodenwert aus dem konkreten Flurstück. Weiler wie Wangering oder Liebmannsberg sind dagegen fast reine Streulagen. Dort zählt zusätzlich die Erreichbarkeit: Die Regionalbuslinie 4120 des Verbundtarif DonauWald (VDW) sowie der Rufbus 8230 verbinden Haltestellen in der Gemeinde – etwa Wangering oder Roggersing – regelmäßig bzw. nach Anmeldung mit Deggendorf und dem Bahnhof Deggendorf Hbf. Wer den Ertragswert oder die Vermietbarkeit einschätzt, bewertet deshalb immer auch diese Anbindung.