ImmobilienbewertungHalstenbek 2025

Halstenbek liegt südlich im Kreis Pinneberg und wird kommunal in den Alltag durch die S-Bahn erschlossen: Die Stationen „Halstenbek“ und „Krupunder“ liegen an der Linie S3 (Richtung Pinneberg–Elbgaustraße–Innenstadt).

Im Bestand dominieren Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Mehrfamilienbauten der Nachkriegs- und 1970/80er-Jahre; energetischer Zustand variiert, Dämmung, Fenster und Heizung sind objektspezifisch zu prüfen. Für baurechtliche Klärungen (z. B. GRZ, Baugrenzen, Abstandsflächen) sind die Bebauungspläne maßgeblich, die laut Gemeinde über das Geoportal des Kreises einsehbar sind. Bei Anbauten oder Teilungen empfiehlt sich zudem der Blick in örtliche Satzungen über Baumschutz o. Ä., die im Rathaus verlinkt sind.

Für Ein- und Zweifamilienhäuser ist das Vergleichs- und Sachwertverfahren üblich; bei vermieteten Mehrfamilienhäusern kommt das Ertragswertverfahren in Betracht. In Halstenbek ist die Gemeinde in offiziell benannte Ortsteile gegliedert – Halstenbek-Ort, Krupunder und Brande (mit Nienhöfen) –, was bei der Ableitung passender Vergleichsobjekte zu berücksichtigen ist. Auch Mikroaspekte wie S-Bahn-Nähe oder Lage an ruhigen Anliegerstraßen vs. stärkeren Verbindern beeinflussen die Wertansätze; diese sollten im Gutachten transparent hergeleitet werden.

Pragmatische Checkliste vor Ort: 1) Grün- und Schutzraum: Teile der Gemarkung Halstenbek liegen im Landschaftsschutzgebiet „Düpenau und Mühlenau“; Grenzverläufe im amtlichen Dokument prüfen (Nutzungsbeschränkungen möglich). 2) ÖPNV-Erreichbarkeit: Fußweg zur S-Bahn „Halstenbek“ bzw. „Krupunder“ ablaufen, Barrierefreiheit und Taktung realistisch bewerten.