ImmobilienbewertungKonstanz 2025

Konstanz liegt am Übergang von Untersee und Obersee sowie am Seerhein und grenzt direkt an die Schweizer Stadt Kreuzlingen. Für Immobilenbewertung ist wichtig, dass das Stadtgebiet fein in Stadtteile und Stadtviertel gegliedert ist. Laut offizieller Stadtteilkarte unterscheidet die Stadt Konstanz 15 Stadtteile, darunter Altstadt, Paradies, Petershausen-Ost und Petershausen-West, Fürstenberg, Königsbau, Wollmatingen und Industriegebiet sowie die eher dörflich geprägten Ortsteile Egg, Staad, Allmannsdorf, Litzelstetten, Dettingen, Dingelsdorf und Wallhausen.

Der Bahnhof Konstanz liegt direkt am östlichen Rand der Altstadt in unmittelbarer Nähe zum Hafen und bildet einen wichtigen Regionalverkehrsknoten am Bodensee. Über Regionalzüge bestehen Verbindungen unter anderem in Richtung Singen/Radolfzell sowie in die Schweiz. Für Pendler und Studierende ist zudem der Bahnhof Wollmatingen relevant, der den westlichen Stadtbereich an das Schienennetz anbindet. Das Stadtbusnetz der Stadtwerke Konstanz ist feinmaschig und orientiert sich stark an Bahnhofplatz, Laube und den wichtigsten Stadtteilen. Verschiedene Linien verbinden den Hauptbahnhof mit Staad und der Autofähre nach Meersburg, mit Wollmatingen samt Bahnhof, mit Litzelstetten und mit der Universität. In vielen Quartieren bestehen tagsüber dichte Takte; in periphereren Ortsteilen ist der Busanschluss dennoch meist fußläufig erreichbar. Für Immobilienbewertung bedeutet dies: Zentrale Lagen mit kurzer Distanz zu Bahnstationen oder zu stark frequentierten Buskorridoren weisen in der Regel höhere Zahlungsbereitschaften auf. In Randlagen ohne unmittelbare Busverbindung oder mit schwächerem Takt spielt das Stellplatzangebot auf dem Grundstück eine entsprechend größere Rolle.

Die Konstanzer Altstadt wurde in den Kriegen des 20. Jahrhunderts weitgehend von Zerstörungen verschont und steht als Ensemble unter besonderem Schutz. Dies spiegelt sich in einer Stadtbildsatzung und weiteren örtlichen Satzungen wider, die etwa Dachformen, Fassadengestaltung und Werbeanlagen regeln. Für Eigentümerinnen und Eigentümer bedeuten Umbauten, Dachaufstockungen oder Fenstertausch hier oft ein hohes Maß an Abstimmung mit der Stadt und gegebenenfalls mit der Denkmalpflege. In Petershausen, Fürstenberg und Teilen von Wollmatingen dominieren Nachkriegs- und 1970er-Jahre-Bauten, vielfach in Form von Mehrfamilienhäusern und verdichteten Wohnanlagen. Der energetische Standard ist innerhalb dieser Baualtersklassen sehr unterschiedlich; Sanierungszyklen für Dach, Fassade, Fenster und Haustechnik sind ein entscheidender Bewertungsfaktor. Die Ortsteile Litzelstetten, Dettingen, Dingelsdorf, Egg, Staad, Allmannsdorf und Wallhausen weisen dagegen einen hohen Anteil an Ein- und Zweifamilienhäusern auf. Hier ist der Grundstückszuschnitt (Hanglage, Breite, Erschließung) für den Wert ebenso wichtig wie der Gebäudezustand. In Hanglagen mit See- oder Alpensicht können sich selbst bei mittlerem Bauzustand hohe Preisniveaus ergeben.

Ein prägendes Merkmal der Konstanzer Stadtstruktur ist die Nähe zu großflächigen Schutz- und Freiräumen. Das Naturschutzgebiet Wollmatinger Ried–Untersee–Gnadensee westlich der Stadt ist mit rund 750 Hektar das größte Schutzgebiet am deutschen Bodenseeufer und ein international bedeutsamer Vogelrast- und Lebensraum. In angrenzenden Lagen ist mit besonderen naturschutzrechtlichen Anforderungen und Nutzungseinschränkungen zu rechnen, gleichzeitig profitieren diese Quartiere von hoher Landschafts- und Erholungsqualität. Entlang des Seerheins und der Uferbereiche des Bodensees sind promenadennahe Wohnlagen besonders gefragt. Hier können Seeblick und direkte Zugänglichkeit zum Wasser zu deutlichen Preisaufschlägen führen. Gleichzeitig ist in tiefer liegenden Ufer- und Flusslagen die Prüfung von Hochwassergefahrenkarten sinnvoll, um potenzielle Überflutungsflächen und Wassertiefen bei seltenen, mittleren oder extremen Ereignissen einschätzen zu können. Für die Bewertung von Grundstücken und Bestandsgebäuden ist daher ein Abgleich mit den amtlichen Karten zu Hochwassergefahren und Naturschutzgebieten empfehlenswert. Diese beeinflussen nicht nur mögliche Nutzungen und Erweiterungen, sondern auch Versicherbarkeit, Betriebskosten und langfristige Marktgängigkeit.

Für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser in Konstanz ist in der Praxis häufig das Vergleichswertverfahren die passende Bewertungsmethode, da es in vielen Stadtteilen eine gute Markttiefe gibt. Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern, insbesondere in innerstädtischen Lagen, spielt das Ertragswertverfahren mit differenzierten Annahmen zu Mieten, Leerständen und Bewirtschaftungskosten eine zentrale Rolle. Konstanz verfolgt eine aktive Bauleitplanung; Bebauungspläne und ihre Begründungen können über die Informationsangebote der Stadt und das Serviceportal eingesehen werden. Für den Altstadtbereich bestehen zusätzliche Satzungen zum Schutz des Stadtbildes, die Gestaltung, Werbeanlagen und bauliche Veränderungen regulieren. Diese Regelungen beeinflussen zulässige Nutzungen, Nachverdichtungen, Werbeanlagen und energetische Anpassungen, was sich wiederum auf die Markteinschätzung von Lagen und Objekten auswirkt. Vor Ankauf oder größeren Investitionen ist daher eine systematische Unterlagenprüfung sinnvoll: Neben Grundbuch und Teilungserklärung gehören dazu Bebauungsplan und Flächennutzungsplan, Ortsrecht (insbesondere Stadtbild- und Gestaltungssatzungen), Hochwasser- und Naturschutzkarten sowie Nachweise zu Modernisierungen und energetischem Standard. Eine qualifizierte Sachverständigenbewertung kann diese Informationen in eine marktkonforme Wertableitung überführen.