ImmobilienbewertungKulmain 2025

Kulmain liegt im Landkreis Tirschenreuth in der Oberpfalz und gliedert sich offiziell in 19 Gemeindeteile, darunter u. a. Kulmain, Zinst, Armesberg, Witzlasreuth und Ober-/Unterwappenöst. Der Hauptort liegt im Übergang zwischen Steinwald und Fichtelgebirge; ortsbildprägend sind Streusiedlungen sowie landwirtschaftliche Flächen.

Im Bestand finden sich vielfach Ein- und Bauernhäuser sowie Nachkriegs- und 1970er-Jahre-Bauten in den Ortsteilen; energetische Standards und Dämmung variieren entsprechend dem Baualter. Für Bestandsobjekte empfiehlt sich eine Prüfung von Dach, Fenstern, Heizung und Leitungen sowie ein Blick in örtliche Satzungen und Bebauungspläne (z. B. „Am Damm“, „Am Erlbach“, „Birkenbühl“) der Gemeinde, um Abstandsflächen, Gestaltungs- oder Erschließungsvorgaben zu kennen. Bei Hang- oder Tallagen sind Entwässerung und Substanzschutz zu beachten; ergänzend kann die amtliche Bauleitplanung Hinweise auf künftige Nutzungen geben.

Aufgrund der kleinteiligen Ortsteile und heterogener Gebäudetypen sind Vergleichs- und Sachwertverfahren in der Praxis häufig relevant; bei vermieteten Objekten kann das Ertragswertverfahren ergänzen. Lageeinflüsse ergeben sich u. a. aus der Nähe zu landschaftlich geprägten Bereichen des Naturparks Steinwald, dem der Gemeinde angehört; dies kann das Wohnumfeld qualitativ prägen (Erholung, Landschaftsbild), ersetzt aber keine objektbezogene Prüfung.

Checkliste für die Besichtigung: 1) ÖPNV-Anbindung: Die VGN-BAXI-Linien 1800 (Mehlmeisel–Kemnath, über Kulmain) und 1801 (Kulmain–Immenreuth–Kemnath) sichern die Erreichbarkeit innerhalb der Region – prüfen Sie Haltepunkte im Ortsteil. 2) Ortsteilkontext: Bebauungsstruktur und Ortsrandlage unterscheiden sich zwischen z. B. Zinst, Armesberg oder Witzlasreuth; Planrecht und Ortsrecht auf der Gemeindeseite gegenprüfen.