ImmobilienbewertungMarktredwitz 2025

Marktredwitz liegt im Tal des Flüsschens Kössein in einer Mittelgebirgslandschaft zwischen den Höhenzügen des Fichtelgebirges und des Naturparks Steinwald, nur wenige Kilometer von der Grenze zur Tschechischen Republik entfernt. Die topografische Lage in einem Tal mit umliegenden Höhenrücken beeinflusst Mikroklima, Ausblicke und teilweise auch die Besonnung einzelner Wohnlagen. Die Stadt gliedert sich in die Kernstadt mit Altstadt und Innenstadtrandbereichen sowie zahlreiche Ortsteile. Amtlich benannte Gemeindeteile sind unter anderem Dörflas, Oberredwitz, Brand, Leutendorf, Lorenzreuth, Manzenberg, Wölsau, Wölsauerhammer und Ziegelhütte. Historische Ortsteile wie Dörflas und Oberredwitz werden heute statistisch der Kernstadt zugerechnet, haben aber nach wie vor einen eigenständigen Charakter. Für die Immobilienbewertung bedeutet das: Innerstädtische Lagen in Altstadt und Kernstadt profitieren von kurzen Wegen zu Einkauf, Schulen und Bahnhof, sind teilweise aber durch dichtere Bebauung, weniger Grün und verkehrliche Belastung geprägt. Die eingemeindeten Dörfer wie Leutendorf, Wölsau oder Brand bieten eher ländliche Wohnqualitäten mit größeren Grundstücken, dafür aber längeren Wegen zu zentralen Einrichtungen.

Der Bahnhof Marktredwitz ist ein zentraler Eisenbahnknoten in Nordbayern und liegt nur wenige Gehminuten nordwestlich der Innenstadt. Von hier bestehen Verbindungen unter anderem nach Nürnberg, Hof und Cheb. Seit dem Fahrplanwechsel im Dezember 2024 werden Züge aus Hof und Cheb in Marktredwitz zusammengeführt und ermöglichen eine umsteigefreie Direktverbindung zwischen Nürnberg und Tschechien. Das erhöht die Attraktivität für Pendler und kann sich positiv auf gut erreichbar gelegene Wohnlagen auswirken. Im Öffentlichen Personennahverkehr wird Marktredwitz vor allem durch die Busse der Verkehrsgemeinschaft Fichtelgebirge bedient; die Stadt ist Knotenpunkt der Linien im Landkreis Wunsiedel, zusätzlich bestehen landkreisübergreifende Verbindungen. Ergänzend verbindet der sogenannte Fichtelflitzer umliegende Orte wie Selb, Waldershof und Mitterteich schneller mit Marktredwitz. Straßenverkehrlich ist Marktredwitz über die Autobahn A93 (Hof–Regensburg) sowie die Bundesstraße B303 angebunden. Für die Immobilienbewertung sind insbesondere die Anbindungen in Richtung Hof, Bayreuth und Weiden relevant, da sie Pendlerströme und Nachfrage nach bestimmten Wohnlagen beeinflussen.

Im Stadtgebiet von Marktredwitz dominieren Wohnhäuser, die in der Nachkriegszeit zwischen den 1950er und 1970er Jahren errichtet wurden. Typisch sind Ein- und Zweifamilienhäuser auf eher großzügigen Grundstücken in den Ortsteilen und aufgelockerte Mehrfamilienhauszeilen in Siedlungsbereichen der Kernstadt. In der Altstadt und in Teilen von Oberredwitz finden sich teilweise ältere Bestandsgebäude bis hin zu denkmalgeschützten Ensembles. Für Käuferinnen und Käufer ist der Spannungsbogen zwischen günstigeren Bestandsgebäuden mit Modernisierungsbedarf und bereits sanierten Objekten entscheidend. In vielen Häusern aus den 1950er und 1960er Jahren besteht Nachholbedarf bei Wärmedämmung, Fensterqualität und Heiztechnik. Das wirkt sich direkt auf die Wirtschaftlichkeit und damit auf die sachgerechte Bewertung aus. Auf der Mietseite sind kleinere, einfachere Wohnungen in Mehrfamilienhäusern häufig für preissensible Mieter attraktiv, während modernisierte Wohnungen oder jüngere Baujahre vor allem in gut angebundenen Lagen nahe Bahnhof und Innenstadt teurer angeboten werden. In den dörflich geprägten Ortsteilen ist das Angebot an Mietwohnungen dünner, hier dominieren selbstgenutzte Einfamilienhäuser.

Die Kössein prägt das Stadtbild Marktredwitz und ist gleichzeitig ein relevanter Risikofaktor. Am Pegel Marktredwitz werden Hochwassermarken und Überschwemmungsgebiete geführt; für bestimmte Wasserstände sind Überflutungen von Ortsteilen wie Wölsau und Wölsauerhammer sowie Teilen von Verkehrswegen dokumentiert. Entsprechende Hochwassergefahren- und -risikokarten stellt das Land Bayern über Fachportale und den Umweltatlas zur Verfügung. Für Immobilien in Flussnähe bedeutet dies, dass bei Kauf oder Bewertung die Lage in ausgewiesenen Hochwassergefahrenflächen geprüft werden sollte. Dies kann Auswirkungen auf Versicherungskosten, bauliche Anforderungen und langfristige Werthaltigkeit haben. Auch bei Bestandsgebäuden ist eine Einschätzung der Hochwassergefährdung sinnvoll, insbesondere für Keller- und Erdgeschossbereiche. Gleichzeitig bietet die Nähe zum Naturpark Steinwald und zum Fichtelgebirge hohe Freizeit- und Erholungsqualitäten. Wander- und Radwege sowie Wald- und Wiesenflächen im direkten Umland erhöhen die Attraktivität vieler Wohnlagen, ohne automatisch zu höheren Preisen führen zu müssen. Diese weichen Standortfaktoren sind bei der Marktanalyse im Vergleich mit anderen oberfränkischen Mittelzentren zu berücksichtigen.

Für Wohnimmobilien in Marktredwitz bieten sich in der Regel Vergleichswert- und Sachwertverfahren an. Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser lassen sich aufgrund des relativ gut beobachtbaren Angebots häufig im Vergleich mit ähnlichen Objekten im Stadtgebiet und in den Ortsteilen einschätzen. Für individuelle Objekte mit besonderen Ausstattungen oder sehr großen Grundstücken ist ergänzend eine sachwertorientierte Betrachtung sinnvoll. Besondere Beachtung verdienen mögliche Ensemble- oder Denkmalschutzthemen im Altstadtbereich oder bei älteren Gebäuden, da sie sich auf zulässige bauliche Veränderungen und damit auf Modernisierungskosten auswirken können. Informationen zu Bebauungsplänen, Erhaltungssatzungen oder städtebaulichen Konzepten stellt die Stadtverwaltung bereit. In hochwassergefährdeten Bereichen entlang der Kössein sollten bei der Bewertung neben dem baulichen Zustand auch Rückstauklappen, Aufständerungen technischer Anlagen und bauliche Vorsorgemaßnahmen berücksichtigt werden. Für Neubauprojekte sind hier die Vorgaben aus Hochwassergefahrenkarten, Bauordnungsrecht und gegebenenfalls Wasserrecht maßgeblich. Eigentümerinnen und Eigentümer, die eine fundierte Wertermittlung benötigen, sollten auf qualifizierte Sachverständige zurückgreifen, die die lokalen Besonderheiten der Ortsteile und der Marktsituation in Marktredwitz kennen. Die Einsicht in offizielle Kartenwerke, Bebauungspläne und Satzungen über die Stadt oder die Fachportale des Freistaats ist dabei ein wichtiger Baustein.