ImmobilienbewertungMelsungen 2025

Melsungen liegt im Schwalm-Eder-Kreis direkt an der Fulda. Zur Kernstadt gehören die offiziell benannten Stadtteile Schwarzenberg, Röhrenfurth, Obermelsungen, Kirchhof, Kehrenbach, Günsterode und Adelshausen. Die Altstadt schließt unmittelbar an den Fluss an, die Ortsteile reichen in Nebentäler wie Pfieffe- und Kehrenbachtal hinein. Die städtische Website führt die sieben Stadtteile namentlich und beschreibt ihre Prägung. Die historische Altstadt mit Rathaus und Brückenbezug prägt das Stadtbild; in den Seitentälern wechseln offene Tallagen und bewaldete Hänge. Dieser Aufbau erklärt die spürbaren Mikrounterschiede zwischen Kernstadt und den einzelnen Ortsteilen.

In der Altstadt dominieren Fachwerk- und Massivbauten, häufig mit Ensemble-Bezug; in den Ortsteilen finden sich Einfamilienhausgebiete verschiedener Baujahre. Bei Bestandskäufen sind Tragwerk, Feuchteschutz und energetische Sanierungsschritte (Dämmung, Fenster, Heizung) sorgfältig zu prüfen; bei Fachwerk besonders Holzsubstanz und Details wie Schwellen, Gefache und Anschlüsse. Für Grundstücke und Gebäude in Fuldanähe empfiehlt sich zusätzlich der Blick in die amtlichen Hochwasser-Risikounterlagen. Für Melsungen liegen Karten des HLNUG vor, die u. a. Brennpunkte in Röhrenfurth, der Kernstadt und Obermelsungen benennen. Zusätzlich lohnt ein Blick auf Entwässerung, Sockelabdichtungen und Geländeprofil, besonders in Auenrandlagen. Modernisierungen sollten mit Blick auf bauphysikalische Wechselwirkungen geplant werden (Luftdichtheit, Lüftung, sommerlicher Wärmeschutz).

Die kleinteilige Struktur zwischen Kernstadt und sieben Ortsteilen erfordert saubere Lageabgrenzungen. Für Ein- und Zweifamilienhäuser wird der Sachwert mit örtlichem Marktvergleich häufig angewendet; bei vermieteten Mehrfamilienhäusern der Ertragswert. Vergleichswerte sollten innerhalb ähnlich geprägter Teilräume herangezogen werden (z. B. Hanglage und Streuung in Obermelsungen versus Auenrandlagen in Röhrenfurth). Relevant für die funktionale Erreichbarkeit: Die RegioTram-Station Melsungen-Schwarzenberg ist seit Dezember 2023 in Betrieb und barrierefrei; sie bindet den Stadtteil im Takt direkt Richtung Kassel und zur Kernstadt an. Diese Infrastruktur kann bei Mikrolagebewertungen eine Rolle spielen, ersetzt aber keine Objektprüfung. Ebenso zu berücksichtigen sind topografische Übergänge zwischen Aue, Talhang und Kuppenlagen, die Belichtung, Wind und Erschließung beeinflussen können. Für Sonderobjekte mit prägenden Bauteilen (z. B. auskragende Fachwerktrakte) ist eine sachverständige Bauteilaufnahme sinnvoll.

• ÖPNV: Liegt das Objekt fußläufig zu einem RT5-Halt (Melsungen, Melsungen-Bartenwetzerbrücke, Melsungen-Schwarzenberg)? Takt und Barrierefreiheit prüfen. • Freiraum/Topografie: Bezug zu Fulda-Auen und Nebentälern (Pfieffe-/Kehrenbachtal) bewerten – Nutzungsqualität versus potenzielle Restriktionen. • Planungsrecht: Vor Umbauten örtliche Satzungen/Bebauungspläne der Stadt einsehen. • Für Fuldanähe stets amtliche Karten sichten. • Alltag: Wegebeziehungen zu Grundversorgung und Altstadt testen (Steigungen, Querungen). • Geräuschkulisse: Verkehrsachsen und Talwinde zu unterschiedlichen Tageszeiten wahrnehmen