ImmobilienbewertungNeckarsulm 2025

Neckarsulm liegt im Landkreis Heilbronn am Zusammenfluss von Neckar und Sulm. Zur Stadt gehören die offiziell benannten Stadtteile Amorbach, Dahenfeld und Obereisesheim. Im Stadtgebiet verkehren die Stadtbahnlinien S41/S42 mit mehreren Haltepunkten, darunter der Bahnhof Neckarsulm.

Der Bestand ist heterogen: von dörflich geprägten Quartieren in Dahenfeld über Nachkriegs- und Erweiterungsgebiete in Amorbach bis hin zu dichter bebauten Bereichen nahe der Kernstadt. Bei Bestandsobjekten sind Sanierungsstand und energetische Qualität entscheidend; für Neubauten gilt es, örtliche Satzungen und Bebauungspläne zu prüfen. Da das Stadtgebiet durch Sulm und Neckar durchzogen wird, empfiehlt sich zudem ein Blick in die kommunalen Unterlagen zum Starkregen- und Überflutungsrisiko sowie in Bebauungspläne für lageabhängige Festsetzungen.

Für Ein- und Zweifamilienhäuser ist das Vergleichswert- oder Sachwertverfahren in der Regel geeignet; bei Mehrfamilienhäusern und gemischt genutzten Objekten bietet sich häufig das Ertragswertverfahren an. Mikrostrukturell sind die Stadtteile unterschiedlich: Amorbach mit größeren Wohngebieten, Dahenfeld mit ortstypischer, teils älterer Bebauung und Obereisesheim als gewachsener Stadtteil westlich des Neckars. Bewertungen sollten diese Unterschiede, denkmal- oder ensembleschutzrechtliche Aspekte sowie örtliche Satzungen/Bebauungspläne berücksichtigen.

• Grün- und Gewässernähe: Lage zum Sulmufer bzw. den Neckarwiesen und mögliche Festsetzungen in Bebauungsplänen prüfen (u. a. Nutzung, Stellplätze, Gestaltung)
• ÖPNV: Erreichbarkeit der Haltepunkte Neckarsulm/Neckarsulm Nord der Stadtbahnlinien S41/S42 für Alltagswege bewerten.