ImmobilienbewertungObersulm 2025

Obersulm liegt im Landkreis Heilbronn und umfasst die offiziell benannten Ortsteile Affaltrach, Eichelberg, Eschenau, Sülzbach, Weiler und Willsbach. Prägend sind das Sulmtal am Fuß der Löwensteiner Berge sowie der Breitenauer See als Naherholungsgebiet. Für den ÖPNV ist die Gemeinde an die Stadtbahnlinie S4 angebunden; innerhalb des Gemeindegebiets bestehen mehrere Haltepunkte, zentraler Umsteigepunkt ist der Bahnhof Willsbach.

Im Bestand dominieren Ein- und Zweifamilienhäuser sowie durchgrünte Quartiere in den Ortsteilen; Baujahre und energetische Standards variieren stark. Bei Beständen im Talraum empfiehlt sich die Prüfung amtlicher Hochwassergefahrenkarten entlang der Sulm und ihrer Nebengewässer; sie zeigen Überflutungsflächen für unterschiedliche Szenarien und sind für Due-Diligence zweckmäßig. Ebenso sinnvoll: Hanglagen auf Standsicherheit, Entwässerung und Zugänglichkeit prüfen; bei Modernisierungen die Dachflächen für Solarnutzung und die Gebäudehülle (Dämmung, Fenster) bewerten. Für Denkmalschutz/Ensembleschutz ggf. Gemeindesatzungen und Bebauungspläne einsehen.

Aufgrund der kleinteiligen Ortsteile und heterogener Baujahre sind Vergleichs- und Sachwertverfahren oft geeignet; bei vermieteten Mehrfamilienhäusern kann ergänzend das Ertragswertverfahren sinnvoll sein. Bei der Ableitung von Vergleichsfaktoren ist die Mikrolage je Ortsteil (Erschließung, Immissionen, Freiflächenbezug) explizit zu gewichten. In Bereichen nahe den Stadtbahnhaltepunkten können Lagequalitäten wie Takt- und Umsteigebeziehungen eine Rolle für die Marktfähigkeit spielen; die konkrete Leistungsfähigkeit des ÖPNV sollte dabei mit den Fahrplanunterlagen geprüft werden.

Checkliste: (1) Erreichbarkeit ÖPNV am nächsten Haltepunkt, z. B. Willsbach Bahnhof mit Busanbindungen (Linien über Breitenauer See).