ImmobilienbewertungTalheim 2025

Die Gemeinde Talheim befindet sich südlich der Stadt Heilbronn im Tal der Schozach; von Osten fließt der Frankelbach zu, der im Lerchenrain zum Frankelbachsee aufgestaut ist. Naturräumlich gehört die Gemarkung zum Schozachhügelland. ÖPNV-Anschluss bieten HNV-Buslinien; die Linie 651 bedient u. a. die Haltepunkte „Talheim Rathausplatz“, „Talheim Wart“ und „Rauher Stich“. Wohnlagen reichen von der Ortsmitte bis zu Wohn- und Gewerbebereichen wie dem Rauhen Stich. Markant sind zudem Höhenzüge wie Haigern und Sonnenberg an den Gemarkungsrändern, die das Relief und Blickbeziehungen prägen.

Der Gebäudebestand ist gemischt: klassische Ein-/Zweifamilienhäuser, kleinere Mehrfamilienhäuser sowie neuere Bebauung an Randlagen. Bei Bestandsobjekten sind energetischer Zustand (Dach, Fassade, Fenster) und Haustechnik zu prüfen; in Tallagen zusätzlich Feuchte-/Rückstausicherheit. Für Grundstücke nahe der Schozach hilft der amtliche Pegel „Talheim/Schozach“ als Einstieg zu Wasserständen und Verweisen auf Gefahrenkarten. Unabhängig davon regeln kommunale Bebauungspläne Gestaltung, Bauweise, zulässige Höhen oder Nutzungen; eine Klarstellungssatzung definiert u. a. Grenzen des im Zusammenhang bebauten Ortsteils. Vor Kauf oder Umbau sollten diese Unterlagen beigezogen werden, um Nebenbestimmungen und Abweichungsgrenzen zu verstehen. Bei Baulücken oder Nachverdichtung lohnt sich vorab die Klärung von Erschließung, Stellplätzen und etwaigen Gestaltungsanforderungen mit der Gemeinde.

Für selbst genutzte Einfamilienhäuser bietet sich häufig das Sachwertverfahren an; bei vermieteten Mehrfamilienhäusern das Ertragswertverfahren. Vergleichswerte sind je nach Mikrostandort nicht einheitlich: Ortskern, Hanglagen und Wohnplätze wie „Rauher Stich“ unterscheiden sich in Lagequalität und baulichen Parametern. Bewertende sollten die örtlichen Bauvorschriften und Bebauungspläne einarbeiten, um z. B. baurechtliche Ausnutzbarkeit, Stellplatzvorgaben oder Gestaltungsvorschriften korrekt zu berücksichtigen. Bei Nähe zu Gewässern fließen Erkenntnisse aus amtlichen Hochwasser-Informationen ergänzend in die Risikobetrachtung ein.

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