ImmobilienbewertungNeubiberg 2025

Die Gemeinde im Landkreis München gliedert sich offiziell in die Ortsteile Neubiberg und Unterbiberg.  Sie befindet sich direkt südöstlich der Landeshauptstadt München und grenzt an die Stadtteile Waldperlach / Neuperlach.  Für den öffentlichen Nahverkehr stehen u. a. die Haltepunkte „Bahnhof Neubiberg“ sowie „Fasanenpark“ mit Anbindung an das Netzwerk der S‑Bahn München zur Verfügung.

Im Wohngebiet Neubiberg dominieren Ein‑ und Zweifamilienhäuser sowie Reihenhäuser, der typische Gartenstadtcharakter bleibt erhalten.  Die Gemeinde steuert ihre bauliche Entwicklung durch Bebauungspläne gezielt: Beispielsweise regelt der Bebauungsplan Nr. 87 Maßnahmen zur Wand‑ und Firsthöhe sowie zur Anzahl der Wohneinheiten je Grundstück.  Bei Neubauten oder Aufstockungen sind die Vorgaben der Satzung zu beachten: Grundstücks‑ und Geschossflächen, Zahl der Vollgeschosse, Bauweise und Freiflächen werden vorgegeben. Eine realistische Orientierung bei Kauf oder Miete sollte dieses Regelwerk berücksichtigen.

Zur Bewertung von Immobilien in Neubiberg empfiehlt sich ein Vergleichswertverfahren bei Ein‑ und Reihenhäusern mit Garten, ein Ertragswertverfahren eher bei Mehrfamilienhäusern. Besonderes Augenmerk gilt dem lokal typischen Gartenstadtcharakter und der kleinteiligen Struktur der Ortsteile Neubiberg und Unterbiberg, was große Hochhäuser eher ausschließt. Durch die kommunale Steuerung über Bebauungsplanrichtlinien (siehe Abschnitt vorher) ergeben sich planbare Rahmenbedingungen für Nachverdichtung, was in der Wertermittlung berücksichtigt werden sollte.

• Liegt die Wohnung oder das Haus in einem ruhig bebauten Bereich mit überwiegend Einzel‑ oder Reihenhäusern? (z. B. Wohnstraße statt Hauptverkehrsachse Hauptstraße) • Nähe zur S‑Bahn‑Haltestelle Bahnhof Neubiberg oder Fasanenpark: Gute Erreichbarkeit beeinflusst Mobilitätsvorteile. • Gibt es in der Umgebung Grünzüge oder Freiflächen wie den Landschaftspark „Landschaftspark Hachinger Tal“, der sich auf dem früheren Fliegerhorst‑Gelände befindet? Diese Elemente beeinflussen Mikro‑Lage und Qualität und sollten bei Bewertung und Auswahl berücksichtigt werden