ImmobilienbewertungNeuengoers 2025

Neuengörs liegt im Kreis Segeberg zwischen Bad Segeberg und Bad Oldesloe und wird regional über die Regionalbahnlinie RB82 erschlossen. Für den Ort ist besonders der Bedarfshaltepunkt Altengörs relevant, an dem die Züge der RB82 (Neumünster – Bad Segeberg – Bad Oldesloe) halten; der Stationsplan benennt die Lage und die Richtungen der Bahnsteige. Die Siedlungsstruktur ist ländlich-dörflich mit Einzel- und Hoflagen; zusammenhängende Wohnstraßen liegen meist an Ortskernen und Ausfallstraßen, weiträumig umgeben von Feldflur. Wesentliche Alltagsziele (Schule, Einkauf, Verwaltung) werden über die Achsen nach Bad Segeberg und Bad Oldesloe angebunden.

Der Gebäudebestand ist überwiegend dörflich geprägt (Einfamilienhäuser, Resthöfe, Nachkriegs- und jüngere Anbauten). Für Neubau, An- und Umbauten sowie Nutzungsvorhaben sind die örtlichen Bebauungspläne und Satzungen maßgeblich. Wer eine Immobilie erwirbt oder vermietet, sollte vorab klären, welche Festsetzungen (z. B. Bauweise, Dachform, überbaubare Flächen) gelten und ob Nebenanlagen (Garagen, Nebengebäude) zulässig sind. Zusätzlich wichtig sind bauordnungs- und nachbarrechtliche Punkte (Abstandsflächen, Einfriedungen) sowie energetische Themen: Substanz, Dämmstandard, Fenster, Heizsystem (z. B. Alter des Kessels, Hydraulik), Dachstuhl für PV/PV-Tauglichkeit prüfen. Prüfen Sie ferner Erschließung und Medien (Wasser, Abwasser, Strom, Telekommunikation) sowie den Zustand von Zuwegungen und Entwässerung. In Neuengörs veröffentlicht die Gemeinde die einschlägigen Unterlagen zentral online unter „Bauleitplanung/Bebauungspläne“.

Für freistehende Wohnhäuser in ländlichen Gemeinden eignet sich häufig das Vergleichswertverfahren, sofern im unmittelbaren Umfeld tatsächlich hinreichend vergleichbare Kauffälle verfügbar sind. Fehlt es an belastbaren Vergleichen, wird in der Praxis das Sachwertverfahren dominant – mit sorgfältiger Herleitung der Restnutzungsdauer, marktgerechten Alterswertminderungen und justierten Bodenwerten. Bei vermieteten Einheiten kann das Ertragswertverfahren ergänzend einrasten; entscheidend sind dann Mietvertragslaufzeiten, Bewirtschaftungskosten, Instandhaltungsrückstau und die Nachhaltigkeit der Nachfrage im Nahbereich. Bewertungsrelevant sind in Neuengörs vor allem die Mikroaspekte: Lage im jeweiligen Ortsteil, Zufahrtssituation, Anbindung an den RB82-Halt Altengörs, Lärmbild durch Durchfahrtsstraßen, Belichtung und Einsehbarkeit sowie das Verhältnis von Gebäudestandard zu Grundstücksgröße. Standardisierte Pauschalen ohne Ortsbegehung führen hier leicht zu Fehleinschätzungen.

1) ÖPNV: Entfernung und Erreichbarkeit des Bedarfshaltepunkts Altengörs (RB82) für Pendelwege und Schulfahrten einschätzen (Wegequalität, Beleuchtung, Querungen). 2) Ortsteile vergleichen: Neuengörs, Altengörs und Stubben unterscheiden sich in Straßenraum, Durchgangsverkehr und Siedlungsstruktur – Besichtigungen morgens, nachmittags und abends geben ein realistisches Bild. 3) Bauleitplanung: Prüfen, ob für das Grundstück ein Bebauungsplan gilt oder Satzungen Einschränkungen setzen.