ImmobilienbewertungNeunkirchen 2025

Neunkirchen im Neckar-Odenwald-Kreis besteht aus den Ortsteilen Neunkirchen und Neckarkatzenbach. Die Gemeinde liegt im Kleinen Odenwald und reicht mit ihrem Gebiet in den Naturpark Neckartal-Odenwald. Öffentlich ist der Ort über das Netz des Verkehrsverbunds Rhein-Neckar (VRN) angebunden; im schematischen Liniennetz des Kreises ist Neunkirchen als Busknoten ausgewiesen.

Das Ortsbild ist von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie landtypischen Bestandsbauten geprägt; im Ortsteil Neckarkatzenbach werden Neubaugebiete gezielt über Bebauungspläne gesteuert. Für Bestandsobjekte sind energetische Sanierungen (Dach, Fassade, Heizung) und die Prüfung typischer Baualtersrisiken relevant. Bei Hang- und Tallagen im Kleinen Odenwald empfiehlt sich zudem die fachliche Beurteilung von Entwässerung und Baugrund. Für rechtliche Rahmenbedingungen lohnt der Blick in örtliche Satzungen und Bebauungspläne, etwa für den Bereich „Langenwald“ im Ortsteil Neunkirchen.

Aufgrund der kleinteiligen Struktur mit zwei Ortsteilen sind je nach Objektlage unterschiedliche Verfahren sinnvoll: Für selbstgenutzte Einfamilienhäuser bietet sich meist der Sachwert an; bei vermieteten Objekten mit stabilen Mietverhältnissen kann der Ertragswert ergänzend herangezogen werden. Vergleichswerte sollten ortsteilgenau ausgewählt und baukonstruktive Besonderheiten (z. B. Fachwerk, Anbauten) berücksichtigt werden. Zusätzlich ist zu prüfen, ob örtliche Satzungen oder Festsetzungen aus Bebauungsplänen wertrelevante Einflüsse haben (z. B. Bauweise, Dachformen).

Check vor Ort: (1) Ortsteil und Quartier – unterscheiden Sie Neunkirchen und Neckarkatzenbach und prüfen Sie geplante Baugebiete bzw. Satzungen im direkten Umfeld. (2) Erreichbarkeit – die VRN-Buslinien binden den Ort an Aglasterhausen und das Neckartal an; konkret werden u. a. Linien 822, 824 und 839 genannt. (3) Natur & Freizeit – Lage im Naturpark Neckartal-Odenwald beachten (Gestaltungs- und Naturschutzaspekte).