ImmobilienbewertungOberguenzburg 2025

Obergünzburg liegt im nördlichen Allgäu am Lauf der Günz. Der Markt umfasst mehrere Ortsteile; häufig nachgefragt werden Ebersbach und Willofs. Für die Anbindung im Alltag relevant: die Buslinie 71 mit den Haltestellen „Obergünzburg Marktplatz“, „Rösslewiese“, „Kaufbeurer Str.“ und „Schule“, die Verbindungen u. a. nach Kaufbeuren bietet . Topografisch prägend sind die weichen Talhänge der Günz; nördlich des Ortes liegt das Felsengebiet „Teufelsküche“ (amtlich als Geotop ausgewiesen). Im Gemeindegebiet verzahnen sich Ortskern, kleinere Weiler und locker bebaute Randlagen; alltagspraktische Wege führen über den Marktplatz und die Kaufbeurer Straße. Für Pendler ist die Linie 71 zentral, während regionale Verknüpfungen über Günzach bestehen. Die Talniederung der Günz sorgt für sanfte Reliefunterschiede, was bei Hanggrundstücken die Entwässerung im Blick behalten lässt.

Der Bestand ist heterogen: historische Bausubstanz um Marktplatz/St.-Martinskirche, Nachkriegs- und 1970er-Jahre-Siedlungen sowie Einfamilienhausquartiere an den Rändern. Beim Erwerb lohnt der Blick in die örtlichen Bebauungspläne und Satzungen (z. B. Festsetzungen zu Dachformen, Stellplätzen oder Gestaltung), um Um- und Anbauten korrekt zu planen . Generell prüfen: Baujahrbedingte Energieeffizienz, eventuelle Hanglagen-Drainagen und Schallschutz an stärker befahrenen Ortsstraßen. In Quartieren aus den 1990er- und 2000er-Jahren finden sich häufig gasbetriebene Heizungen; bei Sanierungsplänen Wärmeerzeuger, Dämmung und Fenster im Verbund betrachten. Bei Bestandsobjekten an Durchgangsstraßen empfiehlt sich eine Begehung zu Hauptverkehrszeiten.

Für Ein- und Zweifamilienhäuser ist meist der Vergleichswert- oder Sachwertansatz zielführend; bei Mehrfamilienhäusern mit stabiler Vermietung bietet sich der Ertragswert an. Die kleinteilige Ortsteilstruktur erfordert eine mikrolagenscharfe Ableitung der Vergleichspreise (Straßenzug, Baualter, Modernisierungsstand). Im historischen Kern sind mögliche gestalterische Bindungen zu beachten; bei Objekten nahe markanten Grün- und Freiflächen kann der Freiraumbezug wertbildend sein. Für Vergleichswerte sollten innerhalb Obergünzburgs Straßenzüge nicht vermischt werden; Ecklagen am Marktplatz verhalten sich anders als ruhige Stichstraßen in Ebersbach. Bei Einfamilienhäusern mit größerem Garten kann der Bodenwertanteil dominieren; im Ertragswert sind realistische Leerstands- und Instandhaltungsansätze entscheidend.

Praktische Checkliste: