ImmobilienbewertungOffenberg 2025

Offenberg ist eine Gemeinde im niederbayerischen Landkreis Deggendorf; der Verwaltungssitz liegt im Gemeindeteil Neuhausen am Rathausplatz 1. Die Gemeinde zählt laut amtlicher Auflistung neununddreißig Gemeindeteile, vom Pfarrdorf Neuhausen über die Dörfer Offenberg, Aschenau, Buchberg oder Wolfstein bis zu verstreuten Einöden wie Hötzmann oder Laufmühle. Das Gebiet zieht sich von den Donauauen bei Kleinschwarzach nordwärts in das Hügelland der Region Donau-Wald. Alltagsmobilität läuft unter anderem über die Buslinie 33 im Verbundtarif DonauWald; typische Haltestellen heißen „Neuhausen, Ortsmitte“, „Offenberg, Siedler Str.“ oder „Aschenau, Feuerwehrhaus“, die Richtung Deggendorf und Metten angebunden sind.

Kauf oder Miete in Offenberg heißt oft: ländlich gewachsene Einzelhäuser statt dichter Blockrand. Historische Bausubstanz prägt mehrere Ortsteile – Schloss Offenberg steht als barocke Dreiflügelanlage mit der Kapelle St. Georg seit etwa siebzehnhundert über einem älteren Kern, und die Pfarrkirche St. Vitus in Neuhausen stammt aus der Spätgotik und bekam ihren Turm im achtzehnten Jahrhundert. Solche Baualtersstufen bedeuten bei Einfamilienhaus oder Hofstelle die üblichen Prüfpunkte Dach, Fenster, Heizung, Dämmung. Wichtig ist auch Wasser: Für Gemeinden im Landkreis Deggendorf stellt das Bayerische Landesamt für Umwelt Hochwassergefahrenkarten bereit, die Überschwemmungsflächen entlang von Donauarmen und Nebenläufen wie der Schwarzach bei Kleinschwarzach zeigen.

Für die Bewertung in Offenberg taugt selten nur ein Schema. Im Kern Neuhausen – hier sitzen Rathaus und Grundschule – gibt es konzentrierte Wohn- und Versorgungsstrukturen; bei vermieteten Häusern kann deshalb ein Ertragswertansatz sinnvoll sein. In Weilern, Einöden und Streusiedlungen wie Hötzmann oder Laufmühle dominieren freistehende Wohnhäuser, frühere Hofstellen und Nebengebäude. Dort landet man praxisnah beim Sachwertverfahren aus Bodenwert plus Bausubstanz. Vergleichswerte aus Nachbarorten greifen nur bedingt, weil Zuschnitt, Zufahrt und Nebengebäude oft einzigartig sind. Außerdem muss geprüft werden, ob Denkmalschutz wirkt – etwa bei Schloss Offenberg, den Kirchen in Neuhausen, Aschenau oder Buchberg sowie im alten Dorfkern Kleinschwarzach.

Vor dem Notartermin unbedingt Mikrolage prüfen. Erstens Natur: Südlich des Ortsteils Kleinschwarzach liegt direkt an der Donau die Vogelfreistätte Graureiherkolonie bei Kleinschwarzach, ein Naturschutzgebiet mit Brut- und Nahrungsbiotop für eine Graureiherkolonie, ausgewiesen neunzehnhundertachtundachtzig. Zweitens Alltag: Wie weit ist die nächste ÖPNV-Haltestelle wirklich? Typisch sind „Neuhausen, Ortsmitte“ oder „Offenberg, Siedler Str.“ an der Buslinie 33 Richtung Deggendorf. Drittens Erreichbarkeit mit dem Auto: Neuhausen liegt direkt an der Ausfahrt Metten/Neuhausen/Offenberg der Autobahn A 3, die weiter zum Autobahnkreuz Deggendorf führt.