ImmobilienbewertungPfaffenhofen An Der Ilm 2025

Pfaffenhofen an der Ilm ist die Kreisstadt des gleichnamigen Landkreises in Oberbayern und umfasst neben der kompakten Kernstadt zahlreiche eingemeindete Ortsteile. Offiziell genannt werden unter anderem Affalterbach, Angkofen, Eberstetten, Ehrenberg, Förnbach, Haimpertshofen, Niederscheyern, Sulzbach, Tegernbach und Uttenhofen, die jeweils einen eigenen Charakter vom dörflichen Kern bis zum durchmischten Wohngebiet mitbringen. Die Stadt liegt im Tal der Ilm, die den Siedlungsraum durchzieht und von Grünflächen begleitet wird. Für die regionale Anbindung ist der Bahnhof Pfaffenhofen (Ilm) zentral: Er wird im Netz des Münchner Verkehrsverbunds als Regionalzughalt geführt und bindet die Stadt über Linien wie RB 56 in Richtung München und Ingolstadt an das übergeordnete Schienennetz an. Ein Stadtbus- und Expressbusnetz ergänzt dies und verknüpft Bahnhof, Innenstadt und Ortsteile. So entstehen deutlich unterscheidbare Wohnmilieus.

Bei Kauf- oder Mietentscheidungen in Pfaffenhofen an der Ilm begegnet man einem Mix aus gewachsener Kernstadtbebauung, Nachkriegsbeständen und neueren Ein- und Mehrfamilienhäusern in den Ortsteilen. Kompakte Quartiere rund um Hauptplatz und Bahnhof unterscheiden sich deutlich von eher locker bebauten Lagen in Ortsteilen wie Tegernbach oder Uttenhofen. Für die bauliche Substanz sind Baujahr, Dämmstandard, Fenster und Heizungsanlage entscheidend; insbesondere bei älteren Gebäuden kann der Modernisierungsbedarf beträchtlich sein. Ein spezielles Thema ist die Lage im Ilmtal: Für Grundstücke in Flussnähe sollten Interessenten prüfen, ob sie in ausgewiesenen Hochwassergefahren- oder -risikogebieten liegen. Entsprechende Karten stellt das Bayerische Landesamt für Umwelt über den UmweltAtlas Bayern für die Stadt Pfaffenhofen an der Ilm bereit, sodass vor einem Kauf oder einer größeren Modernisierung das Gefährdungsniveau nachvollzogen werden kann.

Für eine fundierte Bewertung in Pfaffenhofen an der Ilm kommen je nach Objektart Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren in Betracht. Die Stadt ist kleinteilig gegliedert: Laut Gemeindedarstellungen umfasst sie 62 Gemeindeteile, die sich auf mehrere Gemarkungen verteilen. Damit unterscheiden sich Einfamilienhäuser im dörflichen Umfeld von Affalterbach oder Förnbach deutlich von innerstädtischen Mehrfamilienhäusern nahe Hauptplatz und Bahnhof. Im Vergleichswertverfahren sollten Vergleichsobjekte möglichst innerhalb desselben Ortsteils liegen, um Unterschiede bei Nachfrage, Baualter und Dichte abzubilden. Beim Ertragswert von Wohn- und Geschäftshäusern im Zentrum spielen die fußläufige Erreichbarkeit des Bahnhofs, die Einbindung in das Stadtbusnetz sowie die Nutzungsstruktur im Erdgeschoss eine wichtige Rolle. Im Sachwertverfahren sind Bodenverhältnisse im Ilmtal und mögliche Vorgaben aus Bebauungsplänen oder Satzungen in die Beurteilung einzubeziehen. Dadurch ergeben sich spürbare Lageunterschiede.