ImmobilienbewertungPforzen 2025

Pforzen ist eine selbständige Gemeinde im Landkreis Ostallgäu und liegt im Wertachtal südlich von Kaufbeuren, in einem Übergang vom flachen Vorland zu den Allgäuer Voralpen. Die Gemeinde gliedert sich in die Ortsteile Pforzen, Hammerschmiede und Leinau an der Wertach sowie Ingenried und Irpisdorf im Nordwesten, die näher an der Bundesstraße B16 liegen. Wohnlagen reichen von dörflichen Kernen mit landwirtschaftlich geprägten Hofstellen über locker bebaute Einfamilienhausgebiete bis hin zu kleineren Mischgebieten mit Gewerbeanteilen. Für die Wertermittlung ist es sinnvoll, Lageunterschiede zwischen den eher ruhig gelegenen Wertach-Ortsteilen und den stärker verkehrsgeprägten Bereichen entlang der B16 klar zu trennen und bei Vergleichswerten zu berücksichtigen.

Das Ortsbild Pforzens wird überwiegend von Ein- und Zweifamilienhäusern, Bauernhöfen und kleineren Mehrfamilienhäusern geprägt; größere Geschosswohnungsbauten sind eher die Ausnahme. In den alten Dorfkernen dominieren historisch gewachsene Hofstellen und traditionelle Wohnhäuser, teils mit Wirtschaftsteil, während an der Kemptener Straße und in einzelnen Neubau- und Mischgebieten dichtere Strukturen mit kleineren Gewerbebetrieben und zeitgemäßen Wohnhäusern zu finden sind. Bebauungspläne – etwa für das Gebiet südlich der Kemptener Straße oder für ehemalige Gewerbe- und Sägewerksflächen – legen Baugrenzen, Geschossigkeiten, Dachformen und Nutzungsarten fest und sind für Umbauten, Anbauten und Nachverdichtung maßgeblich. Für typische Einfamilienhäuser, Doppelhäuser und Hofstellen bietet sich in der Wertermittlung meist das Sachwertverfahren mit regional kalibrierten Marktanpassungsfaktoren an, in vermieteten Mehrfamilienhäusern ergänzt durch Ertragswertbetrachtungen; Vergleichsfälle sollten mikrolagen- und objektartig sehr genau ausgewählt werden, da der Markt klein und heterogen ist.

Für den Alltagsweg zur Arbeit oder Schule sind in Pforzen heute vor allem die Busverbindungen sowie die Bundesstraße B16 relevant. Die frühere Bahnstation Pforzen an der Strecke Buchloe–Lindau liegt im Ortsteil Zellerberg und wird im Personenverkehr nicht mehr bedient, die Strecke verläuft jedoch weiterhin durch das Gemeindegebiet. Die Regionalbuslinie 57 verbindet Pforzen über die Haltestellen Kirche, Gemeindeamt und Bahnhofstraße mit Kaufbeuren und Buchloe; je nach Fahrt vergehen etwa 25 bis 30 Minuten bis zu den Bahnhöfen, was Pforzen für Pendlerinnen und Pendler in den regionalen Arbeitsmarkt einbindet. Entlang der B16 bestehen kurze Fahrzeiten Richtung Kaufbeuren und Mindelheim, gleichzeitig aber erhöhte Lärm- und Emissionsbelastungen in straßennahen Lagen. Bei der Wertermittlung sollten daher fußläufige Entfernungen zu den Bushaltestellen sowie die konkrete Entfernung zur B16 explizit bewertet werden.

Die Lage an der Wertach ist ein wichtiger Standortfaktor Pforzens: Sie bietet Naherholung in Form von Auen- und Wiesenbereichen, geht aber lokal mit Hochwasserrisiken einher. Die Gemeinde stellt unter dem Stichwort Hochwasserrisikomanagement Hinweise zum Pegel Biessenhofen, zum Informationsdienst überschwemmungsgefährdete Gebiete und zu weiterführenden Angeboten des Bayerischen Landesamts für Umwelt bereit. Ergänzend existieren Beiblätter zur Hochwasserrisikokarte für die Wertach, die besonders für wertachnahe Grundstücke und gewerbliche Nutzungen herangezogen werden sollten. Bei Kauf, Sanierung oder Neubau in Flussnähe ist es ratsam, die Adresse in den amtlichen Hochwasserunterlagen (UmweltAtlas, Informationsdienst, Beiblatt) zu prüfen, technische und organisatorische Schutzmaßnahmen mit Fachplaner und Gemeinde abzustimmen und eventuelle Nutzungseinschränkungen in die Wertermittlung einzupreisen. Parallel dazu beeinflussen Bebauungspläne – etwa für den Solarpark Irpisdorf oder gewerbliche Entwicklungen – die künftige Umgebung von Wohnlagen, etwa durch mögliche Blendwirkungen, veränderte Landschaftsbilder oder zusätzliche Verkehrsströme.