ImmobilienbewertungPohlheim 2025

Pohlheim ist eine Stadt im Landkreis Gießen in Hessen mit sechs offiziell benannten Stadtteilen: Dorf-Güll, Garbenteich, Grüningen, Hausen, Holzheim und Watzenborn-Steinberg. Die heutige Stadt entstand am 1. Januar 1971 durch den freiwilligen Zusammenschluss dieser zuvor selbstständigen Gemeinden und erhielt am 21. September 1974 die Stadtrechte. Pohlheim liegt südöstlich der Universitätsstadt Gießen. Laut städtischer Standortbeschreibung verlaufen durch das Stadtgebiet beziehungsweise seine Ortsteile Garbenteich, Hausen und Watzenborn-Steinberg die Bahnstrecke Gießen–Gelnhausen. Außerdem führt eine Buslinie Gießen–Münzenberg durch Watzenborn-Steinberg, Grüningen, Holzheim und Dorf-Güll. Damit ist innerhalb der Stadt sowie Richtung Gießen eine Grunderschließung per ÖPNV vorhanden.

Die Stadt Pohlheim steuert Bau- und Nutzungsvorgaben sehr fein über Bebauungspläne, die getrennt für jeden Stadtteil bereitstehen (Dorf-Güll, Garbenteich, Grüningen, Hausen, Holzheim, Watzenborn-Steinberg). Diese Pläne legen unter anderem Bauweise, zulässige Nutzung und städtebauliche Leitbilder für einzelne Quartiere fest – wichtig bei Anbauten, Garagen, Nachverdichtung oder der Frage, ob Wohnen und handwerkliche Nutzung nebeneinander zulässig sind. Parallel stellt die Stadt sogenannte Fließpfadkarten Starkregen online. Diese Karten sind nach „Pohlheim Nord“ (Garbenteich, Hausen, Watzenborn-Steinberg) und „Pohlheim Süd“ (Dorf-Güll, Grüningen, Holzheim) getrennt und zeigen, wo Oberflächenwasser bei Starkregen entlangläuft. Käufer und Mieter sollten prüfen, ob das Gebäude im möglichen Abflussweg liegt und ob Keller, Tiefgarage oder Hofentwässerung darauf vorbereitet sind.

Für Ein- und Zweifamilienhäuser in den alten Dorfkernen – zum Beispiel in Dorf-Güll, Grüningen oder Holzheim – ist der Sachwertansatz oft der Startpunkt, weil viele Höfe, Wohnhäuser und Nebengebäude über Jahrzehnte individuell erweitert oder umgenutzt wurden. In klar strukturierten Neubauabschnitten mit wiederholten Haustypen kann der Vergleichswertansatz praktisch sein, weil Grundrisse und Ausstattungsniveau dort ähnlicher sind. Für gemischt genutzte Immobilien (Wohnen über Laden, Praxisräume im Erdgeschoss) wird üblicherweise der Ertragswertansatz betrachtet. Bewertungsrelevant ist außerdem, dass alle sechs Ortsteile weiterhin eigene Ortsbezirke mit Ortsbeirat und Ortsvorsteher haben und dass Grüningen historisch bereits seit dem Jahr 1400 Stadtrechte führte. Innerhalb eines einzigen Straßenzugs kann daher der bauliche Charakter zwischen traditionellem Dorfkern und späterer Nachverdichtung stark umschlagen – das muss im Gutachten sauber getrennt werden.

Vor Vertragsunterschrift lohnt ein Mikrolagen-Scan vor Ort. Erstens: Haltestellen. In den Fahrplänen des Rhein-Main-Verkehrsverbunds (RMV) tauchen für Pohlheim Buslinien wie 375, 377, GI-32 und GI-38 auf. Diese Linien bedienen klar benannte Punkte wie „Watzenborn-Steinberg Rathaus“, „Watzenborn-Steinberg Auf der Brücke“ oder die Haltestelle an der Adolf-Reichwein-Schule in Watzenborn-Steinberg. Zweitens: Umfeldnutzung. Stell Sie tagsüber und abends an genau diese Punkte und hör hin: Schulbetrieb, Lieferverkehr, Vereinsleben, Busumlauf der GI-38 (Rundverkehr Pohlheim mit Stopps wie Neue Mitte, Friedrich-Ebert-Straße und Rathaus in Watzenborn-Steinberg) zeigen Ihnen sehr konkret, wie viel Bewegung Sie später vor der Haustür hast.