ImmobilienbewertungQuickborn 2025

Quickborn ist eine Stadt im Kreis Pinneberg im Bundesland Schleswig-Holstein und liegt nordwestlich von Hamburg auf der schleswig-holsteinischen Geest entlang der Pinnau. Das Stadtgebiet umfasst rund 43,2 km² und gehört damit zu den größeren Umlandstädten im Norden der Metropolregion. Es wurde im Rahmen der Landesplanung als Stadtrandkern mit zentralörtlichen Funktionen eingestuft, unter anderem mit Schulen, Freibad, Stadtbücherei und medizinischer Versorgung. Die Stadt gliedert sich in drei Ortsteile: Quickborn-Ort bildet das Zentrum mit dichterer Bebauung, Versorgungseinrichtungen und Dienstleistungsangeboten. Quickborn-Heide im Nordosten weist einen ausgeprägten Gartenstadtcharakter mit Einfamilienhaus-Siedlungen und einem Gewerbegebiet auf. Quickborn-Renzel im Westen ist dörflich und lockerer bebaut, mit landwirtschaftlichen Flächen und eher ländlichem Wohnumfeld. Für die Immobilienbewertung ergeben sich daraus deutlich unterscheidbare Teilmärkte. Während im Kernbereich und in Quickborn-Heide oft typische Einfamilienhausgebiete und Reihenhausstrukturen mit mittleren bis großen Grundstücken anzutreffen sind, prägen in Renzel ländliche Resthof- und Dorfbebauung sowie Streulagen den Markt. Grundstückszuschnitt, Erschließungsstandard und Umfeldnutzung sollten deshalb stets ortsteilbezogen betrachtet werden.

Für Käuferinnen und Käufer spielt in Quickborn die Erreichbarkeit der Hamburger Innenstadt und der umliegenden Arbeitsstandorte eine zentrale Rolle. Der Bahnhof Quickborn liegt an der AKN-Linie A1, die von Hamburg-Eidelstedt nach Kaltenkirchen verläuft und in den Tarif des Hamburger Verkehrsverbunds eingebunden ist. Die Züge verkehren werktags tagsüber im dichten Takt, in den Hauptverkehrszeiten wird das Angebot zwischen Quickborn und Hamburg nochmals verdichtet. Ergänzt wird der Schienenverkehr durch ein lokales Busnetz, das die Ortsteile und umliegenden Gemeinden mit dem Bahnhof Quickborn verknüpft. Auf der Straße ist die Stadt über die nahe Autobahn A7 mit eigener Anschlussstelle Quickborn angebunden, was den Standort für Pendlerinnen und Pendler attraktiv macht, aber in Autobahnnähe auch erhöhte Lärmbelastung mit sich bringen kann. Bei der Bewertung von Wohnlagen ist deshalb genau zu prüfen, wie weit ein Objekt von der Bahntrasse, stark befahrenen Zufahrtsstraßen und der A7 entfernt liegt. In unmittelbarer Nähe können Verkehrslärm, Emissionen und Durchgangsverkehr wertmindernd wirken, während fußläufige Distanz zum Bahnhof Quickborn oder zu Bushaltestellen in der Regel positiv zu beurteilen ist.

Ein prägender Freiraumfaktor für Quickborn ist das Himmelmoor nördlich der Stadt. Mit ursprünglich rund 600 Hektar Moorfläche zählt es zu den größten Hochmooren Schleswig-Holsteins. Nach jahrzehntelangem Torfabbau wird das Gebiet heute als Naturschutz- und Erholungsraum entwickelt. Wege, Aussichtspunkte und die historische Torfbahn steigern den Freizeitwert der angrenzenden Wohnlagen, insbesondere im nördlichen Stadtgebiet. Für die Immobilienbewertung ist in moornahen Bereichen zu prüfen, ob besondere Anforderungen an Gründung, Entwässerung oder Feuchteschutz bestehen. Bodenbeschaffenheit, Grundwasserstand und eventuelle Aufschüttungen können Einfluss auf Instandhaltungskosten und langfristige Nutzbarkeit haben. Gleichzeitig kann die Nähe zum Himmelmoor und zu weiteren Grünzügen einen wertsteigernden Einfluss auf Einfamilienhauslagen mit Blick- und Erholungsqualitäten haben. Architektonisch hervorsticht die unter Denkmalschutz stehende Bewobau-Siedlung Quickborn in der Marienhöhe. Die Eigenheimsiedlung wurde Anfang der 1960er-Jahre nach Entwürfen des Architekten Richard Neutra errichtet und umfasst ein- und zweigeschossige Einzel- und Doppelhäuser mit charakteristischen Merkmalen der Moderne, etwa großen Glasflächen, flachen Dächern und fließenden Übergängen von innen nach außen. Für Objekte in dieser Siedlung gelten besondere Anforderungen aus dem Denkmalrecht, gleichzeitig kann die besondere Gestaltung und Seltenheit der Häuser einen eigenständigen Teilmarkt mit teils höherer Zahlungsbereitschaft bilden. In Quickborn-Heide dominieren klassische Einfamilienhausgebiete mit Gartenstadtcharakter, teilweise aus der Nachkriegszeit mit späteren Verdichtungen und Modernisierungen. Renzel bietet demgegenüber eher ländliche Wohnlagen mit Dorfbebauung und Hofstrukturen. Diese Unterschiede in Baualter, Parzellierung und Umgebung machen eine ortsteilgenaue Einordnung von Vergleichsobjekten notwendig.

Für typische Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser und Eigentumswohnungen in Quickborn bietet sich in der Praxis meist das Vergleichswertverfahren an, weil genügend Transaktionen und Angebote in relativ homogenen Siedlungsstrukturen vorliegen. Bei Mehrfamilienhäusern, gemischt genutzten Objekten oder renditeorientierten Investments wird häufig zusätzlich oder überwiegend das Ertragswertverfahren angewendet. Wesentliche Bewertungsfaktoren sind neben der Mikrolage im jeweiligen Ortsteil der tatsächliche bauliche Zustand und das Modernisierungsniveau. Viele Bestandsgebäude aus den 1950er- bis 1970er-Jahren benötigen energetische Sanierungen, etwa Dach- und Fassadendämmung, moderne Fenster und effiziente Heiztechnik. In den gartenstädtischen Gebieten spielen zudem Grundstücksgröße, Zuschnitt und Baumbestand eine wichtige Rolle für den Preis. Zu den Unterlagen, die für einen Immobilienkauf oder eine Bewertung in Quickborn eingeholt werden sollten, gehören ein aktueller Grundbuchauszug, Lageplan beziehungsweise Flurkarte, der jeweils einschlägige Bebauungsplan oder der Flächennutzungsplan, Nachweise über Baurechte (z. B. Baugenehmigungen), Energieausweis sowie Protokolle und Nachweise über größere Instandhaltungen. Informationen zu Stadtentwicklung, Klima- und Umweltaspekten stellt die Stadt Quickborn über ihre Fachbereiche und das Ratsinformationssystem bereit. In sensiblen Lagen – etwa in der Nähe von Bahntrasse, Autobahn oder Himmelmoor – empfiehlt sich ergänzend die Einsicht in Lärmkarten, Umweltgutachten und gegebenenfalls in Unterlagen zum Wasserhaushalt. Bei denkmalgeschützten Objekten wie den Häusern der Bewobau-Siedlung sollten zusätzlich die Auflagen der Denkmalschutzbehörde und mögliche Förderprogramme berücksichtigt werden, da diese sowohl die Gestaltungsmöglichkeiten als auch die Kostenstruktur beeinflussen.