ImmobilienbewertungSimmelsdorf 2025

Simmelsdorf liegt im Nürnberger Land; der Gemeindesitz befindet sich an der Mündung der Haunach in die Schnaittach. Zum Ort gehört der Endpunkt der Schnaittachtalbahn mit dem Bahnhof Simmelsdorf-Hüttenbach (rathausnah), die Lage ist damit dörflich geprägt und gleichzeitig verkehrlich angebunden. Die Gemeinde gliedert sich in zahlreiche amtlich benannte Gemeindeteile, was die Betrachtung sehr feingliedrig macht.

Bestandsobjekte reichen von historischen Dorfkernen über Nachkriegs-Einfamilienhausgebiete bis zu kleineren Neubauarealen. Vor Kauf oder Vermietung gehören Bauunterlagenprüfung, energetischer Zustand (Dach, Fenster, Heizung) und baurechtliche Zulässigkeit auf die Checkliste. Gerade in kleinteiligen Ortsteilen entscheiden Festsetzungen wie Baugrenzen, Dachformen oder Erschließung über die Machbarkeit künftiger Vorhaben. Die Gemeinde veröffentlicht rechtskräftige Bebauungspläne und Satzungen je Ortsteil, die rechtlich verbindlich sind und im Zweifel den Ausschlag geben – daher immer zuerst dort nachsehen und dann planen.

Bei freistehenden Häusern und Doppelhäusern ist der Sachwert oft führend; Ergänzungen durch den Vergleichswert sind sinnvoll, sofern hinreichend ähnliche Objekte im selben Ortsteil vorliegen. Für vermietete Objekte kann der Ertragswert herangezogen werden. Bewertungsrelevant ist die stark kleinteilige Siedlungsstruktur: Die Gemeinde führt viele offizielle Gemeindeteile, weshalb Wertansätze zwischen Ortsteilen variieren können (Ortsbild, Erreichbarkeit, Lage im Talraum). Bewertungsmodelle sollten deshalb Mikro-Heterogenität abbilden, statt großräumige Durchschnittswerte zu übernehmen. Für Lagen am Bahnhof Simmelsdorf-Hüttenbach sind individuelle Einwirkungen aus Nutzung und Erschließung objektbezogen zu prüfen – pauschale Zuschläge oder Abschläge vermeiden.

• ÖPNV: Prüfen Sie die fußläufige Distanz und Taktung zum Bahnhof Simmelsdorf-Hüttenbach sowie die Anbindung durch die Buslinie 341; relevante Halte sind u. a. „Simmelsdorf Am Tucherschloss“ und „Schnaittach Bahnhof“. Fahrpläne enthalten die konkrete Haltestellenliste. • Ortsteilbezug: Vor Ort die Lage im jeweiligen Ortsteil und die Einbindung in den Ortskern, Wegebeziehungen und Topografie begehen.