ImmobilienbewertungSpaichingen 2025

Spaichingen ist eine Stadt in Baden-Württemberg und Sitz der Stadtverwaltung am Marktplatz 19, 78549 Spaichingen. Die Stadt gliedert sich in die Kernstadt sowie den Stadtteil Hofen und einzelne Hausgruppen wie Bleiche, Dreifaltigkeitskirche, Heusteig und Verenamühle. Geografisch liegt Spaichingen unterhalb des Albtraufs im Tal der Prim, direkt am Dreifaltigkeitsberg mit Wallfahrtskirche. Verkehrlich wichtig: Neben dem Bahnhof „Spaichingen“ gibt es den zusätzlichen Haltepunkt „Spaichingen Mitte“. Beide Halte werden über das regionale Ringzug-System bedient, das umsteigefreie Verbindungen etwa nach Tuttlingen und Rottweil ermöglicht. Diese Kombination aus kleinstädtischem Kern und Schienenanschluss prägt die innere Struktur und die tägliche Erreichbarkeit.

Vor einer Kauf- oder Mietentscheidung in Spaichingen lohnt der Blick auf den Gebäudetyp und das Umfeld. Der historische Stadtkern rund um Marktplatz, das im Stil der Neorenaissance 1876 erbaute Gewerbemuseum (heute städtisches Museum) und die Stadtpfarrkirche St. Peter und Paul von 1898 ist eher dicht bebaut und mischt Wohnen, Handel und Gemeinbedarf. Im Stadtteil Hofen steht die katholische Kirche St. Josef (1896–97), was auf gewachsene, vorwiegend kleinteilige Strukturen schließen lässt. Häuser am Fuß des Dreifaltigkeitsberges bzw. im Primtal können konstruktiv andere Themen haben als Nachkriegs- oder jüngere Mehrfamilienhäuser näher an der Hauptstraße/Bundesstraße 14 und am Bahnhof, etwa Hangdruck, Feuchte oder Schall. Prüfen Sie deshalb Dach, Dämmstandard, Fenster, Heizung und Genehmigungslage für spätere Um- oder Ausbauten.

Für Einfamilienhäuser und eigengenutzte Doppelhaushälften in Spaichingen wird häufig das Sachwert- bzw. Vergleichswertverfahren herangezogen. Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern oder gemischt genutzten Häusern nahe der Schiene rückt der Ertragswert in den Vordergrund. Hintergrund: Das regionale Ringzug-Netz Schwarzwald-Baar-Heuberg bindet sowohl den Bahnhof „Spaichingen“ als auch den Halt „Spaichingen Mitte“ an und stellt durchgehende Fahrten beispielsweise in Richtung Tuttlingen, Immendingen, Rottweil, Villingen und Donaueschingen bereit. Diese ÖPNV-Erreichbarkeit steigert für Pendler die Attraktivität der Lage und damit die nachhaltige Vermietbarkeit. Wer bewertet, sollte die fußläufige Distanz zu diesen Haltepunkten separat erfassen und explizit in die Restnutzungsdauer sowie in den Liegenschaftszinssatz einpreisen.

Die Mikrolage entscheidet in Spaichingen oft über Genehmigungsfähigkeit und Folgekosten. Die Stadt verweist in der 2. Änderung des Bebauungsplans „Oberstadt I“ darauf, dass das Plangebiet großteils in einem Überschwemmungsgebiet der Prim liegt und das Landratsamt in seiner Stellungnahme wasserrechtliche Einschränkungen angemahnt hat. Für Käufer:innen und Vermieter:innen heißt das: 1) Liegt das Objekt innerhalb eines bestehenden Bebauungsplans oder dessen Änderung, z. B. „Oberstadt I“? 2) Schneidet dieser Plan Bereiche, die als Überschwemmungsgebiet der Prim bezeichnet sind? 3) Welche Auflagen (z. B. Abdichtung, Nutzungsbeschränkung von Kellern) nennt die behördliche Stellungnahme? Diese Punkte beeinflussen Sanierungskosten, Ausbaureserven und Versicherbarkeit unmittelbar, noch bevor Sie über Modernisierung oder Vermietung sprechen.