ImmobilienbewertungStrassenhaus 2025

Straßenhaus ist eine eigenständige Ortsgemeinde im Landkreis Neuwied und gehört zur Verbandsgemeinde Rengsdorf-Waldbreitbach. Der Ort liegt auf rund 365 Metern Höhe auf der Hochfläche des vorderen Westerwaldes im Naturpark Rhein-Westerwald. Offiziell gehören die Ortsteile Niederhonnefeld, Ellingen sowie Jahrsfeld mit dem Wohnplatz Jahrsfeldermühlen zur Gemeinde. Die Siedlungsschwerpunkte liegen in den historisch gewachsenen Dorfkernen von Niederhonnefeld und Ellingen, während Jahrsfeld eher locker bebaut ist und in Teilen Übergänge zu landwirtschaftlich genutzten Flächen aufweist. Im Umfeld von Niederhonnefeld entspringt der Fockenbach, dessen Tal als Kernzone des Naturparks Rhein-Westerwald unter besonderem Schutz steht. Oberhalb des Jahrsbachtals wurden 1971 auf zwei Versuchsflächen rund 300 Mammutbäume gepflanzt; heute ist der verbliebene Mammutwald mit etwa 60 Bäumen ein markantes Ausflugsziel. Für die Bewertung bedeutet das: Lagen mit direktem Bezug zu Wald, Bachtälern und Wanderwegen werden häufig wegen Erholungswert und Landschaftsbild höher wahrgenommen, gleichzeitig können Natur- und Landschaftsschutzauflagen künftige Bau- oder Erweiterungsmöglichkeiten begrenzen.

Das Ortsbild in Straßenhaus wird stark von freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern geprägt. In den gewachsenen Kernen von Niederhonnefeld, Ellingen und Jahrsfeld finden sich zahlreiche, teils denkmalgeschützte Fachwerkhäuser, oft mit kleineren Parzellen, Nebengebäuden und Innenhöfen. Diese Objekte weisen häufig gemischte Modernisierungsstände auf; für die Wertermittlung sind Baujahr der Hauptkonstruktion, Tragwerk, Dachstuhl und eventuelle Auflagen aus dem Denkmalbereich besonders zu prüfen. Am Ortsrand und entlang neuer oder jüngerer Straßen dominieren Einfamilienhäuser der Nachkriegsjahrzehnte bis in die 1990er und 2000er Jahre, teilweise in kleineren Baugebieten mit homogenen Haustypen. Typische Themen für Käufer und Gutachter sind hier der Zustand von Dach, Fenstern und Leitungen sowie die Art der Heizung. Ältere Öl- oder Nachtspeicherheizungen erfordern aufgrund gesetzlicher Vorgaben und Energiekosten eine genaue Betrachtung der Sanierungsplanung. Für ruhig gelegene Wohnstraßen ohne Durchgangsverkehr bietet sich meist der Vergleichswertansatz mit ähnlichen Ein- und Zweifamilienhäusern im Ort an. Für Fachwerk- und Mischbauten mit hohem Individualisierungsgrad wird der Sachwert regelmäßig um bauliche Besonderheiten und den lokalen Marktanpassungsfaktor ergänzt.

Straßenhaus wird verkehrlich vor allem durch die Bundesstraße 256 geprägt, die den Ort mit Neuwied und der Anschlussstelle an die Autobahn A3 verbindet. Die Straße führt noch durch die Ortslage; seit Jahren wird eine Ortsumgehung geplant, die im Bundesverkehrswegeplan verankert ist und für die Planunterlagen beim Landesbetrieb Mobilität vorliegen. Für Immobilien direkt an der heutigen Trasse sind Lärm- und Immissionsbelastung zentrale Bewertungsfaktoren, eine mögliche Entlastung durch eine künftige Umgehung kann sich hingegen mittelfristig wertstabilisierend auswirken. Öffentlich ist Straßenhaus über Regiobuslinien des Verkehrsverbunds Rhein-Mosel angebunden. Die Linie 160 bindet den Knoten Straßenhaus Marktplatz an Rengsdorf und Neuwied an; weitere Busverbindungen bestehen in Richtung Horhausen und in die umliegenden Westerwaldgemeinden. Für pendelnde Erwerbstätige erhöhen Takt und Fahrzeit zum Oberzentrum Neuwied oder in Richtung Rheinschiene die Attraktivität von Miet- und Kaufobjekten in zentraler Lage. Im Rahmen einer Wertermittlung sollte deshalb unterschieden werden zwischen stark belasteten Straßenzügen im Umfeld der B256, ruhigeren Wohnstraßen im Ort und randstädtischen Lagen mit leichtem Zugang zu Bushaltestellen.

Bauleitplanung für Straßenhaus wird über die Verbandsgemeinde Rengsdorf-Waldbreitbach abgewickelt. Bestehende und neue Bebauungspläne für Wohn- und Gewerbeflächen sind über die Online-Auskunft der Verbandsgemeinde sowie über das GeoPortal Rheinland-Pfalz recherchierbar. Für Eigentümerinnen und Eigentümer ist wichtig, ob ein Grundstück innerhalb eines Bebauungsplans liegt, welche Nutzung (Wohnen, Gewerbe, Mischgebiet) zugelassen ist und ob Vorgaben zu Dachform, Geschossigkeit, Grundflächenzahl oder Stellplätzen bestehen. Bei Bestandsobjekten spielt zusätzlich eine Rolle, ob Fläche und Nutzung mit den planungsrechtlichen Festsetzungen übereinstimmen oder ob eine Genehmigung im Bestand bzw. eine Abweichung vorliegt. Für Neubau- und Nachverdichtungsvorhaben ist eine frühzeitige Abstimmung mit der Bauverwaltung der Verbandsgemeinde sinnvoll, etwa über Auskünfte zum Bebauungsplan oder eine Bauvoranfrage. Bewertungsseitig kommen in Straßenhaus je nach Objektart der Vergleichswertansatz (typische Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen), der Ertragswertansatz (vermietete Mehrfamilienhäuser und Mischobjekte an stärker befahrenen Straßen) sowie der Sachwertansatz (individuelle Einfamilienhäuser, Fachwerk- und Sonderobjekte) in Betracht. Naturschutz- und Landschaftsschutzaspekte des Naturparks Rhein-Westerwald fließen dabei regelmäßig in den Marktanpassungsfaktor ein und sollten in Gutachten ausdrücklich begründet werden.