ImmobilienbewertungSulingen 2025

Sulingen liegt etwa 50 km südlich von Bremen im Zentrum des Landkreises Diepholz und ist raumordnerisch als Mittelzentrum eingestuft. Die Stadt zählt rund 13.000 Einwohnerinnen und Einwohner und übernimmt Versorgungsfunktionen für ein ländlich geprägtes Umland. Verwaltungsrechtlich setzt sich Sulingen aus der Kernstadt und den fünf Ortschaften Groß Lessen, Klein Lessen, Rathlosen, Nordsulingen und Lindern zusammen. Die Kernstadt bündelt Einzelhandel, Verwaltung, Schulen und Gesundheitsangebote. Hier finden sich klassische Wohnquartiere aus den 1950er bis 1990er Jahren, aufgelockert durch neuere Baugebiete und Mehrfamilienhäuser in zentrumsnahen Bereichen. Die Ortschaften sind dagegen eher dörflich strukturiert, mit lockerer Bebauung, landwirtschaftlichen Betrieben und teils großen Hofstellen. Groß Lessen und Klein Lessen weisen zum Beispiel eine Streusiedlungsstruktur mit ausgeprägtem Grünanteil auf. Für die Wertermittlung ist wichtig, die Unterschiede zwischen der städtisch geprägten Kernstadt und den ländlichen Ortschaften zu berücksichtigen – insbesondere bei Bodenrichtwerten, Nachfrageintensität und Vermietbarkeit. Hinzu kommt, dass die fünf Ortschaften in ein Dorfentwicklungsprogramm aufgenommen wurden. Dies kann mittelfristig zu Aufwertungen der Ortskerne, der Freiraumqualität und der technischen Infrastruktur führen und somit Perspektiven für Bestandsimmobilien und Sanierungsvorhaben eröffnen.

Im Bestand dominieren in Sulingen Ein- und Zweifamilienhäuser der Nachkriegsjahrzehnte bis in die 1990er Jahre, ergänzt um Reihenhäuser und kleinere Mehrfamilienhäuser nahe der Innenstadt. In den letzten Jahren wurden am Stadtrand neue Baugebiete ausgewiesen, teils über Innenbereichssatzungen, um die Nachfrage nach Wohnbaugrundstücken besser bedienen zu können. Für die Wertermittlung ist es daher zentral zu prüfen, ob das Objekt in einem klassischen Wohngebiet, einem Mischgebiet oder in einem der neueren Entwicklungsbereiche liegt. Planungsrechtlich stellt die Stadt eine Vielzahl rechtsverbindlicher Bebauungspläne und Innenbereichssatzungen online zur Verfügung. Dort finden sich Angaben zu Baugrenzen, Geschossflächen- und Grundflächenzahl, zulässigen Nutzungen sowie Stellplatzanforderungen. In der Due Diligence sollten zusätzlich eine energetische Bestandsaufnahme (Dach, Fenster, Fassade, Heizung) sowie mögliche Leitungsrechte oder Einfriedungen im Grundstücksverlauf dokumentiert werden. Ein spezielles Merkmal Sulingens ist die Nähe zu Schutz- und Natura-2000-Gebieten: Das Rathloser Gehäge als rund 120 Hektar großes Landschaftsschutzgebiet mit Walderlebnispfad sowie das FFH-Gebiet Renzeler Moor prägen das Umland. In angrenzenden Flächen können zusätzliche Auflagen bei Eingriffen in Natur und Landschaft bestehen. Für Objekte in Randlagen ist daher sinnvoll, frühzeitig die einschlägigen Schutzgebiets- und Bauleitpläne einzusehen.

Für die Bewertung von Wohn- und Geschäftslagen in Sulingen spielt die Erreichbarkeit eine zentrale Rolle. Straßenverkehrlich wird die Stadt von den Bundesstraßen B 61 (Bassum–Uchte–Minden) und B 214 (Diepholz–Sulingen–Nienburg) erschlossen. Entlang dieser Achsen finden sich Gewerbestandorte und großflächige Handelsbetriebe; in unmittelbarer Nähe sollten Lärmeinwirkungen und Verkehrsdichte besonders beachtet werden. Im öffentlichen Nahverkehr fungiert der Zentrale Omnibusbahnhof (ZOB) als Drehkreuz, an dem mehrere Regionalbuslinien zusammentreffen. Die Linien 127, 133 und 134 binden Sulingen an Kirchdorf, Wagenfeld/Rahden und weitere Orte an und werden im Verbundsystem des VBN geführt. Schul- und Berufsverkehr werden über zusätzliche Linienverläufe abgewickelt. In der Praxis ist für jede konkrete Adresse zu prüfen, welche Linie in welcher Taktung erreichbar ist und wie weit die Entfernung zu Haltestellen wie ZOB, Krankenhaus/Gymnasium oder Rathaus ist. Sulingen bündelt zudem sämtliche weiterführenden Schulformen am Standort: Grundschule, Oberschule (Carl-Prüter-Schule) und Gymnasium liegen in oder nahe der Kernstadt. Zusammen mit der Klinik ergibt sich ein starker Bildungs- und Gesundheitscluster, der die Nachfrage nach familienfreundlichen Wohnlagen und kleineren Wohnungen für Beschäftigte stützt. In Exposés und Gutachten sollte diese funktionale Nähe ausdrücklich benannt werden.

Für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser in Sulingen ist das Vergleichswertverfahren in der Regel führend, ergänzt um Sachwertansätze, wenn Vergleichskaufpreise nur eingeschränkt vorliegen oder der Grundstücksanteil dominierend ist. In der Kernstadt mit gemischt genutzten Objekten und kleineren Geschäftshäusern können Ertragswertbetrachtungen sinnvoll sein, insbesondere wenn Laden- oder Büroflächen in Erdgeschossen mit darüber liegendem Wohnraum kombiniert werden. Die kleinteilige Struktur zwischen Kernstadt und den fünf Ortschaften spricht für eine stichtagsbezogene Marktanalyse je Teilraum, die neben Baujahr und Modernisierungsstand auch Standard und energetische Qualität berücksichtigt. Randlagen profitieren von Ruhe und Naturnähe, müssen aber hinsichtlich Erreichbarkeit, ÖPNV-Anbindung und Versorgung sorgfältig bewertet werden. Für die Mikrolagenprüfung hat sich eine klare Checkliste bewährt: Vor Ort sollten Fußläufigkeit zu Einkauf, Schulen und Haltestellen, Straßenquerschnitt und Parkierung, Lärmquellen (Verkehr, Gewerbe, Landwirtschaft) sowie Aufenthaltsqualität im direkten Block dokumentiert werden. Ergänzend sollten immer der einschlägige Bebauungsplan bzw. die Innenbereichssatzung, Auszüge aus Liegenschaftskataster und Grundbuch (Abteilungen II und III) sowie Bauvorlagen, Energieausweis und Nachweise zu Modernisierungen angefordert werden. Eine fotografische Dokumentation der Umgebung unterstützt die Nachvollziehbarkeit der Lageeinschätzung in Gutachten und internen Bewertungen.