ImmobilienbewertungUnterfoehring 2025

Unterföhring liegt am östlichen Isarraum im Landkreis München und bildet eine eigenständige, kompakte Siedlungsstruktur mit durchmischten Wohn- und Dienstleistungsbereichen. Die Hauptachsen sind auf den Ortskern und die Achse Münchner Straße ausgerichtet. Für den überörtlichen Anschluss sorgt der S-Bahnhof „Unterföhring“ an der Linie S8 Richtung München Hbf und Flughafen; mehrere MVV-Buslinien verknüpfen die Quartiere mit dem Bahnhof und den Nachbargemeinden.

Bestandstypisch finden sich Mehrfamilienhäuser der Nachkriegs- und 1970er-/1980er-Jahre neben jüngeren Nachverdichtungen; energetische Standards, Dämmung und Haustechnik unterscheiden sich dementsprechend deutlich. Vor Erwerb oder Vermietung sind Bauakten und die geltenden Satzungen/Bebauungspläne der Gemeinde zu prüfen – dort sind Art und Maß der baulichen Nutzung, Baugrenzen, Stellplatzregelungen oder Gestaltungsvorgaben verbindlich festgelegt. Bei Liegenschaften mit Bezug zu den Isarauen empfiehlt sich zusätzlich ein Blick in amtliche Hochwasserunterlagen (Gefahren- und Risikokarten) sowie in eventuelle naturschutzrechtliche Festsetzungen, um Restriktionen oder Auflagen frühzeitig einzuplanen.

Für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser bietet sich in der Regel der Vergleichswert- bzw. bei eigengenutzten Objekten auch der Sachwertansatz an; bei renditeorientierten Mehrfamilienhäusern und Wohn-/Geschäftshäusern ist der Ertragswert zweckmäßig. In Unterföhring sind Mikroaspekte entscheidend: Wegequalität zum S-Bahnhof, Lärmimmissionen an Hauptachsen, Erschließung durch Busknoten sowie Grün- und Erholungsbezug beeinflussen marktgerechte Anpassungen. Baurechtliche Rahmenbedingungen (z. B. Stellplatznachweise, mögliche örtliche Satzungen) sollten Sie fallbezogen prüfen und nur dann ansetzen, wenn sie im Objektkontext nachweislich einschlägig sind.

Für die wohnnahe Erholung ist der Feringasee im Gemeindegebiet ein klarer Pluspunkt; ausgewiesene Bade- und Uferbereiche sind vor Ort geregelt. Kombinieren Sie die Begehung mit realen Wegezeiten zum S-Bahnhof „Unterföhring“ (S8) und prüfen Sie die Anbindung über MVV-Buslinien im Tagesverlauf. Ergänzend lohnt bei Grundstücken in Isarnähe die Sichtung der Beiblätter zur Hochwasserrisikokarte, um Hinweise zu Schutzzielen und Restriktionen in die Planung einzuarbeiten.