ImmobilienbewertungUnterwoessen 2025

Die Gemeinde Unterwössen liegt im oberbayerischen Landkreis Traunstein und erstreckt sich vom Achental bis in den höher gelegenen Talkessel von Ober- und Hinterwössen. Der Gemeindeteil Unterwössen befindet sich auf rund 550 m Höhe im Talraum, während Oberwössen deutlich höher liegt; zahlreiche weitere Weiler und Streusiedlungen ergänzen die Struktur. Durch das Gemeindegebiet fließen der Wössener Bach, der Kaltenbach und die Tiroler Achen. Gerade entlang der Achen überlagern sich attraktive Lagen mit hohem Landschaftswert und potenziellen Hochwasserrisiken. Im Achental finden sich eher ebene Lagen mit traditioneller Dorfstruktur und Mischgebieten aus Wohnen, landwirtschaftlichen Betrieben und touristischen Angeboten. Ober- und Hinterwössen liegen in einem eigenen Talkessel, der durch einen kleinen Bergkamm vom Achental abgesetzt ist. Hier dominieren Hanglagen mit freiem Bergblick, kleineren Bauernhöfen, Einfamilienhäusern und Ferienwohnungen. Für die Bewertung ist entscheidend, ob ein Objekt im Talraum mit meist besserer Wintererreichbarkeit oder in den stärker geneigten Hangbereichen mit zusätzlichen Erschließungsanforderungen liegt.

Der Gebäudebestand in Unterwössen ist kleinteilig und stark von der gewachsenen Dorfstruktur geprägt. In allen Ortsteilen dominieren Ein- und Zweifamilienhäuser, Bauernhäuser sowie kleinere Mehrfamilienhäuser. In Ober- und Hinterwössen finden sich zudem zahlreiche Gebäude mit Ferienwohnungsnutzung, Pensionen und alpenländischem Architekturbild. Viele Häuser stammen aus der Zeit vor der ersten großen Tourismuswelle oder aus den Nachkriegsjahrzehnten. Bei Bestandsobjekten sollten Sie die energetische Qualität von Dach, Fassade und Fenstern sowie Heiztechnik (oft noch Öl- oder ältere Gasheizungen) genau prüfen. In Hanglagen kommen zusätzliche Baukosten für Stützmauern, Geländesicherung und Zufahrten hinzu. Bei Neubauten sind die Vorgaben der Gemeinde, ortstypische Gestaltung und Dachformen sowie mögliche Bebauungspläne wichtig. Für eigengenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser sind in Unterwössen daher häufig das Sachwert- oder – bei ausreichender Vergleichbarkeit – das Vergleichswertverfahren sinnvoll. Vermietete kleinere Mehrfamilienhäuser und Häuser mit Ferienwohnungen können im Ertragswertverfahren bewertet werden, wobei touristische Auslastung und rechtliche Rahmenbedingungen besonders zu prüfen sind.

Unterwössen ist straßenseitig über die B 305 und die Achentalstraße an Marquartstein, Grassau und Reit im Winkl angebunden. Größere Zentren wie Traunstein und der Bahnhof Übersee an der Bahnstrecke München–Salzburg sind per Auto in überschaubarer Fahrzeit erreichbar. Im öffentlichen Nahverkehr spielt der Regionalbus eine wichtige Rolle. Die Linien 9505 und 9509 verbinden Unterwössen – mit Haltestellen wie Unterwössen Zentrum, Unterwössen Altes Bad oder Bräukeller – mit Reit im Winkl, Marquartstein, Grassau, Prien am Chiemsee sowie Übersee und Traunstein. Für die Mikrolage eines Objekts ist entscheidend, ob eine dieser Haltestellen fußläufig erreichbar ist und wie die Taktung im Alltag empfunden wird. Alltagsrelevante Infrastruktur wie Grundversorgung, Gastronomie und Tourismusangebote konzentriert sich im Talraum Unterwössen sowie in Teilen von Oberwössen. Bei Randlagen und höher gelegenen Weilern sollten Sie die Erreichbarkeit im Winter, Schneeräumung und Steigung der Zufahrten in die Bewertung einbeziehen.

Unterwössen profitiert von seiner Lage zwischen Chiemsee und Chiemgauer Alpen. Der Wössner See bei Kruchenhausen fungiert als ruhiges Badewasser mit Strandwiese und Spazierwegen, was die Attraktivität von Wohn- und Ferienimmobilien in der Nähe erhöht. Rund um Oberwössen erschließen Spazierwege, Loipen und Bergtouren die sonnigen Hänge und Almbereiche. Gleichzeitig gehört die Tiroler Achen zu den bayerischen Gewässern mit ausgewiesenen Hochwassergefahren- und Hochwasserrisikokarten. Für Grundstücke und Gebäude in Flussnähe sollten Sie die Karten zu HQ100 und Extremhochwasser sowie eventuelle Überschwemmungsgebiete und Retentionsräume prüfen. Hochwasserschäden wirken sich direkt auf Lagequalität, Versicherbarkeit und Baukosten aus. Zudem liegen Teile des Umfelds im Einflussbereich größerer Natura-2000- und FFH-Gebiete in den Chiemgauer Alpen. Das kann in Einzelfällen zusätzliche Anforderungen an Eingriffs- und Ausgleichsmaßnahmen bei Neubau- oder Erweiterungsprojekten bedeuten. Eine Abstimmung mit Gemeinde und Fachbehörden ist hier ratsam.

Aufgrund der Mischung aus Talraum, Talkessel und Hanglagen ist der Immobilienmarkt in Unterwössen stark mikrolagenabhängig. Für die Ableitung von Vergleichspreisen sollten Talbereiche in Unterwössen, Hanglagen in Ober- und Hinterwössen und die verstreuten Weiler getrennt betrachtet werden. Hanglage, Aussicht, Besonnung und Zufahrtsqualität führen oft zu deutlichen Preisunterschieden. Für eigengenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser eignet sich in der Regel das Sachwertverfahren, ergänzt um lokale Marktanpassungen, oder – bei ausreichender Datenlage – das Vergleichswertverfahren. Vermietete Mehrfamilienhäuser, Häuser mit Ferienwohnungen und kleine Appartementhäuser können im Ertragswertverfahren bewertet werden, wobei Auslastung, Mietniveau und rechtliche Rahmenbedingungen (z. B. Zweitwohnungsnutzung, baurechtliche Vorgaben) zu berücksichtigen sind. In hochwassergefährdeten Bereichen an der Tiroler Achen sollten Risikokarten, eventuelle Nutzungseinschränkungen und Versicherungsbedingungen explizit in die Wertermittlung einfließen. Ebenso sind energetische Modernisierungsbedarfe, Denkmalschutzaspekte einzelner Gebäude sowie kommunale Satzungen zu Gestaltung und Nachverdichtung zu beachten. Alle Besonderheiten sollten im Gutachten transparent dokumentiert und mit geeigneten Quellen belegt werden.