ImmobilienbewertungVelbert 2025

Velbert ist administrativ in die drei Stadtbezirke Velbert-Mitte, Neviges und Langenberg gegliedert. Jeder Bezirk bringt für die Immobilienbewertung eigene Rahmenbedingungen mit. Velbert-Mitte bildet das städtische Zentrum mit Rathaus, großflächigen Wohngebieten aus der Nachkriegszeit, neueren Mehrfamilienhausquartieren und typischen Mischlagen mit Wohnen und Gewerbe. In Langenberg prägt die historisch gewachsene Altstadt mit denkmalgeschützter Bausubstanz, schmalen Straßenzügen und bergischem Fachwerk viele Straßenzüge, ergänzt um Wohnlagen an den Hängen rund um das Deilbachtal. Neviges wiederum kombiniert den Wallfahrtsort mit dem bekannten Mariendom, Mehrfamilienhausbestände aus den 1960er/70er Jahren und Ein- und Zweifamilienhausgebiete etwa in Tönisheide oder am Rosenhügel. Für Wertgutachten und Marktanalysen ist es daher sinnvoll, nicht nur den Stadtbezirk, sondern den konkreten Ortsteil und sogar die Straßenseite zu betrachten: Altstadtlagen mit städtebaulichen Auflagen, typische Reihenhausgebiete an Hanglagen oder einfache, laute Mischlagen führen zu deutlich unterschiedlichen Marktwerten, obwohl sie alle innerhalb derselben Stadt liegen.

Für Pendlerlagen ist vor allem der Schienenanschluss maßgeblich. Velbert wird im Schienenpersonennahverkehr durch die S-Bahn-Linie S9 erschlossen, die unter anderem an den Stationen Velbert-Langenberg, Velbert-Neviges und Velbert-Rosenhügel hält und so Verbindungen in Richtung Essen, Bottrop, Gladbeck, Wuppertal und Hagen ermöglicht. Velbert-Mitte verfügt seit der Stilllegung des früheren Hauptbahnhofs selbst über keinen eigenen Bahnanschluss mehr, wird aber über Busachsen mit den S-Bahn-Halten verknüpft. In der Bewertungspraxis werden fußläufige Entfernungen zu S-Bahn-Stationen sowie Taktung und Zuverlässigkeit häufig positiv in die Lagequalität eingepreist, insbesondere bei vermieteten Wohnungen. Umgekehrt können lange Buswege zum nächsten Bahnhof, schwache Abend- oder Wochenendverbindungen oder eine Lage außerhalb der Hauptachsen Abschläge begründen. Bei Einfamilienhäusern gewinnen zudem Fahrzeiten zu Arbeitsstandorten in Essen, Düsseldorf oder Wuppertal und die Anbindung an Autobahnen wie die A44 und A535 an Bedeutung.

Velbert liegt im bergischen Hügelland; Höhenunterschiede, Hangkanten und eingeschnittene Bachtäler sind vielerorts sichtbar. Das Naturschutzgebiet Deilbachtal mit der Kennung ME-010 liegt am Rand des Stadtbezirks Langenberg und stellt einen bedeutenden Grün- und Freiraum dar. Gleichzeitig verläuft das Deilbachtal auch in benachbarten Kommunen, sodass ein zusammenhängender Landschaftsraum entsteht. Für die Immobilienbewertung bedeutet dies: Hanglagen bieten oft weite Ausblicke und ein grünes Umfeld, können aber durch aufwendigere Gründungen, schwierige Erschließung, Stützmauern oder eingeschränkte Stellplatzsituation kostentreibend sein. Bach- und Tallagen erfordern zudem eine sorgfältige Prüfung möglicher Feuchte- oder Hochwasserrisiken, auch wenn flächenhafte Überschwemmungen eher in den Talräumen relevant sind. Grünzüge und Schutzgebiete erhöhen in der Regel die Wohn- und Freizeitqualität, wirken sich aber durch baurechtliche Einschränkungen, Lärmempfindlichkeit und ggf. erhöhte ökologische Anforderungen auf die Entwicklungsmöglichkeiten eines Grundstücks aus.

Der Gebäudebestand in Velbert reicht von bergischer Altstadtbebauung in Langenberg über Nachkriegs- und Großwohnanlagen in Neviges bis hin zu Reihen- und Einfamilienhausgebieten und neueren Mehrfamilienhäusern in Velbert-Mitte. Je nach Objektart kommen unterschiedliche Bewertungsverfahren zur Anwendung: Für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser in homogenen Wohngebieten ist das Vergleichswertverfahren gut geeignet, sofern ausreichend Kaufpreise vergleichbarer Objekte vorliegen. In gemischt genutzten Straßenlagen und bei Mehrfamilienhäusern mit Mietwohnungen wird häufig das Ertragswertverfahren genutzt, bei dem marktübliche Mieten, Leerstandsrisiken und Bewirtschaftungskosten der Mikrolage anzupassen sind. Für individuelle Objekte wie größere Einfamilienhäuser, Mischimmobilien oder Gebäude mit besonderer Ausstattung kann das Sachwertverfahren eine sinnvolle Ergänzung sein. Planungsrechtlich ist zu prüfen, ob das Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans oder städtebaulicher Satzungen liegt. Die Stadt stellt hierfür ein Bauleitplan- und Satzungsportal zur Verfügung; dort sind Baugrenzen, überbaubare Flächen, Nutzungsarten und Gestaltungsvorgaben einsehbar. Flächen ohne Bebauungsplan werden nach den Paragrafen 34 oder 35 des Baugesetzbuchs beurteilt, was mehr Auslegungsspielraum, aber auch höhere Unsicherheit bedeutet. Für ein realistisches Wertbild sollten zusätzlich energetischer Zustand, Modernisierungen (Dach, Heizung, Fassade, Fenster), Stellplatzsituation und mögliche Lärmbelastungen durch Durchgangsstraßen oder Gewerbe berücksichtigt werden.