ImmobilienbewertungHeiligenhaus 2025

Heiligenhaus ist eine mittlere kreisangehörige Stadt im Norden des Kreises Mettmann und liegt auf einem in Ost-West-Richtung verlaufenden Höhenrücken, der nach Norden ins Vogelsangbachtal und nach Süden ins Angertal abfällt. Die Siedlungsstruktur folgt dieser Topografie und bildet eine bandartige Verdichtung entlang der zentralen Achse durch die Innenstadt. Siedlungs- und stadtentwicklungsgeschichtlich werden unter anderem Abtsküche, Innenstadt, Oberstadt, Unterstadt, Nonnenbruch, Oberilp, Unterilp, Isenbügel und weitere Bereiche unterschieden. Diese Quartiere unterscheiden sich deutlich in Bebauungsstruktur, Baualter, Höhenlage und Erreichbarkeit. Für die Immobilienbewertung bedeutet dies: Zentrale Lagen entlang der Hauptachsen bieten kurze Wege zu Versorgung und Schulen, sind aber stärker durch Verkehr, Schall und geringere Freiflächen geprägt. Randlagen wie Isenbügel oder Teile von Hetterscheidt bieten mehr Grün, Hanglagen und teils großzügige Grundstücke, erfordern dafür eine genauere Prüfung von Zufahrten, Steigungen und winterlicher Erreichbarkeit.

Im Stadtgebiet treffen mehrere Teilmärkte aufeinander: innenstadtnahe Bestandsquartiere mit Mehrfamilienhäusern, Zeilen- und Hochhausstrukturen insbesondere im Bereich Oberilp sowie locker bebaute Einfamilienhausgebiete in Isenbügel, Teilen von Hetterscheidt und an den Talrändern. Diese Mischung führt zu einem breiten Spektrum an Kauf- und Mietpreisen. Die internen Angebotsauswertungen zeigen für Eigentumswohnungen mittlere Kaufpreise von gut 2.400 bis 2.500 €/m² Wohnfläche, für Ein- und Zweifamilienhäuser liegen die durchschnittlichen Werte deutlich höher. Die Spannen nach oben und unten sind erheblich und spiegeln Unterschiede bei Baujahr, energetischem Zustand, Mikrolage und Grundstücksgröße wider. Für die Praxis ist wichtig: Inseratspreise sind Verhandlungspositionen, keine belastbaren Verkehrswerte. Bei älteren Objekten mit Modernisierungsstau, etwa in Nachkriegs- und 1960er-Jahre-Siedlungen, kann der Investitionsbedarf einen erheblichen Abschlag gegenüber der Angebotslage erfordern. In gefragten Hanglagen mit Fernblick, guter Anbindung und Nähe zur Naherholung werden dagegen oftmals Preisaufschläge bezahlt.

Der Gebäudebestand in Heiligenhaus reicht von älteren Höfen und Gebäuden in traditionsreichen Bereichen wie Abtsküche und Hetterscheidt über Nachkriegs- und 1960er-Jahre-Siedlungen bis hin zu jüngeren Einfamilienhaus- und Reihenhausquartieren. Sehr alte Bausubstanz ist nur punktuell vorhanden, in vielen Bestandsgebieten dominieren Häuser aus der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts mit entsprechendem energetischen Modernisierungsbedarf. Für selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser bietet sich in der Regel der Sachwert mit marktangepassten Vergleichsfaktoren an; bei Eigentumswohnungen und renditeorientierten Mehrfamilienhäusern stehen Vergleichs- und Ertragswert im Vordergrund. In Großsiedlungsstrukturen und Hochhauslagen spielt die Vergleichbarkeit mit ausreichend vielen Referenzobjekten eine zentrale Rolle. Aufgrund der Hanglage und der Nähe zu Gewässern wie dem Vogelsangbach ist bei Objekten in Tal- und Hangbereichen eine Prüfung der Baugrundverhältnisse, Entwässerung und möglicher Starkregen- und Hochwasserrisiken sinnvoll. Das Land NRW stellt hierzu Gefahren- und Risikokarten bereit. Ergänzend setzt die Stadt Heiligenhaus ein integriertes Klimaschutzkonzept um, das auf Energieeffizienz und CO₂-Reduktion abzielt; energetische Sanierungen können sich daher sowohl wirtschaftlich als auch regulativ zunehmend auswirken.

Ein prägnanter mikrostandörtlicher Faktor ist der Bereich Abtsküche mit dem Stauteich und dem Naturschutzgebiet Vogelsangbachtal. Hier liegen Museumslandschaft, Waldmuseum und weitere Freizeiteinrichtungen, die für umliegende Wohnlagen eine erhöhte Erholungsqualität schaffen. Spazierwege, Waldflächen und Wasserflächen werten insbesondere fußläufig angebundene Quartiere auf. Für Familien wichtig sind die Wege zu Kitas und Grundschulen. Diese konzentrieren sich vor allem im Kernbereich der Stadt; bei Objekten in Randlagen sollte geprüft werden, ob die alltäglichen Wege noch fußläufig oder per Fahrrad machbar sind oder ob Schulbusse und Linienbusse erforderlich werden. Die Buslinie 772 verbindet unter anderem Heiligenhaus-Unterilp, Heiligenhaus-Mitte, Isenbügel, Abtsküche und Essen-Kettwig und stellt damit eine wesentliche Achse in Nord-Süd-Richtung dar. Ergänzt wird sie durch weitere Linien wie 770, 771 und 774 sowie den Schnellbus SB19 Richtung Essen. Für die Bewertung der Erreichbarkeit sollte konkret geprüft werden, welche Haltestellen (zum Beispiel Heiligenhaus Unterilp, Heiligenhaus Rathaus oder Oberilp) in welcher Gehzeit erreichbar sind und wie häufig die Linien tatsächlich verkehren. Bei der Mikrolagenanalyse empfiehlt sich daher immer ein Vor-Ort-Termin: Steigungen, Gehwegqualität, subjektive Lärmbelastung, Einsehbarkeit der Grundstücke und die tatsächliche Nutzung von Grün- und Freiräumen lassen sich nur eingeschränkt aus Karten oder Luftbildern ableiten.