ImmobilienbewertungRatingen 2025

Ratingen gliedert sich in sechs Bezirke mit jeweils eigenen Stadtteilen: Ratingen-Mitte (Zentrum), Ost, West mit Tiefenbroich, Lintorf/Breitscheid, Hösel/Eggerscheidt sowie Homberg/Schwarzbach. Die Postleitzahlen reichen von 40878 im Zentrum bis 40885 in Lintorf und Breitscheid, was sich häufig auch in der Marktansprache widerspiegelt. In Mitte dominiert die historisch gewachsene Altstadt mit kleinteiliger Blockrandbebauung und gemischt genutzten Erdgeschosszonen; hier sind sowohl Wohn- als auch Geschäftslagen relevant. In Ratingen-West und Tiefenbroich finden sich größere Nachkriegs- und Großsiedlungsstrukturen mit einem hohen Anteil an Mietwohnungen, während in Lintorf, Breitscheid, Hösel, Eggerscheidt sowie Homberg/Schwarzbach eher aufgelockerte Wohnlagen mit Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppelhäusern und teils dörflichen Strukturen überwiegen. Die Stadt ist Sitz eines Amtsgerichts und verfügt insgesamt über eine im Kreisvergleich hohe Arbeitsplatzdichte, was sich langfristig positiv auf die Immobiliennachfrage auswirkt. Für die Bewertung ist es sinnvoll, Objekte stets im Kontext des jeweiligen Bezirksausschussbereichs zu betrachten, da sich Bodenwerte, Nachfragestruktur und Bebauungsdichte zwischen Altstadtquartier, Großsiedlung und Einfamilienhauslage deutlich unterscheiden.

Ratingen liegt im Autobahndreieck von A3, A44 und A52; hinzu kommt die Anbindung an die A524 über das Kreuz Breitscheid. Dadurch sind Düsseldorf, Essen, Duisburg und der Flughafen Düsseldorf in kurzer Fahrzeit erreichbar. Für Pendlerlagen besonders relevant ist die S-Bahn-Linie S6, die Essen über Ratingen mit Düsseldorf und weiter mit Leverkusen und Köln verbindet. In Ratingen hält die S6 an den Bahnhöfen Ratingen Ost und Hösel; die Fahrzeit von Ratingen Ost nach Düsseldorf Hauptbahnhof beträgt etwa 15 Minuten, nach Essen Hauptbahnhof rund 25 Minuten . Ergänzend bindet die Stadtbahnlinie U72 Ratingen Mitte direkt an die Düsseldorfer Innenstadt an; Ratingen Mitte fungiert als Endpunkt der Linie . Vor allem für Wohnungen im Umfeld der Haltepunkte Ratingen Ost, Hösel und Ratingen Mitte ergibt sich dadurch eine attraktive ÖPNV-Situation. Im Rahmen einer Bewertung sollte geprüft werden, ob die konkrete Adresse fußläufig an Haltestellen angebunden ist oder ob der ÖPNV nur über Buszubringer erreichbar ist, da dies Mietertrag und Marktgängigkeit wesentlich beeinflussen kann.

Die Bausubstanz in Ratingen variiert deutlich zwischen den Quartieren. In der Altstadt und im Umfeld von Ratingen-Mitte finden sich Alt- und Gründerzeitbauten, geschlossene Blockrandstrukturen sowie Nachkriegsbauten mit gewachsener Geschäftsnutzung im Erdgeschoss. Ratingen-West ist geprägt durch Großsiedlungsprojekte der 1960er und 1970er Jahre mit einem sehr hohen Anteil an Mietwohnungen; allein hier bestehen mehrere tausend Mietwohnungen, häufig in mehrgeschossiger Bauweise . In Lintorf und Breitscheid treffen Reihen- und Doppelhäuser sowie Einfamilienhauslagen auf Gewerbeflächen und die Nähe zum Autobahnkreuz Breitscheid. Hösel und Eggerscheidt bieten teilweise gehobene Wohnlagen mit Waldnähe und fußläufiger S-Bahn-Station, während Homberg und Schwarzbach kleinräumiger und dörflicher strukturiert sind 9]. Je nach Baualtersklasse sollten energetische Qualität, vorhandene Modernisierungen (Fenster, Dach, Heizung, Dämmung) sowie mögliche Sanierungsstaus systematisch erfasst und in Bodenwert, Sachwert und Mietansatz einbezogen werden. Die genannten Preisniveaus zeigen, dass Ratingen im Kreisvergleich ein höherpreisiger Markt ist. Innerhalb der Stadt sind jedoch deutliche Unterschiede zwischen zentrumsnahen Eigentumswohnungsstandorten, nachgefragten Einfamilienhauslagen und großsiedlungsgeprägten Quartieren zu berücksichtigen.

Für die Bewertung von Immobilien in Ratingen spielen Umwelt- und Hochwasseraspekte eine wichtige Rolle. Mit dem Naturschutzgebiet Ratinger Sandberge existiert ein geschützter Bereich mit Sandtrockenrasen und Feuchtbiotopen; er liegt im Stadtgebiet und unterliegt besonderen Schutz- und Pflegezielen 1]. Entlang der Flusstäler von Anger und Schwarzbach finden sich weitere wertvolle Landschaftsräume (unter anderem Angertal), die sowohl Erholungsfunktion als auch Einschränkungen bei Bau- und Versiegelungsvorhaben mit sich bringen können. Beim Hochwasser sind insbesondere Anger sowie Schwarzbach/Sandbach als Risikogewässer benannt; die landesweiten Hochwassergefahren- und Risikokarten für NRW ermöglichen eine konkrete Einschätzung der Überflutungsgefährdung einzelner Lagen n]. Die Ereignisse vom Juli 2021 haben gezeigt, dass auch in Ratingen Überflutungen von Gewässern und Starkregen eine erhebliche Rolle spielen; Kommunen, Wasserverbände und Klimabeirat haben darauf mit Anpassungskonzepten reagiert . In der Praxis sollten bei Objekten in Gewässernähe oder in Kerbtälern grundsätzlich die Hochwassergefahrenkarten, mögliche festgesetzte Überschwemmungsgebiete sowie gegebenenfalls Starkregengefahrenkarten geprüft werden. Naturschutzgebiete, Landschaftsschutz und Biotopschutz können Bebaubarkeit, Zaun- und Gartengestaltung, Baumfällungen und die Zulässigkeit von Erweiterungen einschränken.

Bei der Bewertung von Wohnimmobilien in Ratingen kommen je nach Objektart vor allem das Vergleichs- und Sachwertverfahren (Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen) sowie das Ertragswertverfahren (vermietete Mehrfamilienhäuser und Geschäftsimmobilien) zum Einsatz. Die innerhalb der Stadt unterschiedlichen Teilmärkte erfordern eine sorgfältige Ableitung lokaler Vergleichspreise und marktgerechter Mieten. Die Stadt ist in Bezirksausschüsse gegliedert, unter anderem für Ratingen-Lintorf/Breitscheid, Ratingen-Hösel/Eggerscheidt und Ratingen-Homberg/Schwarzbach; dort werden Themen beraten, die den jeweiligen Stadtteil betreffen f]. Für Bau- und Entwicklungsfragen steht eine interaktive Karte der rechtskräftigen Bebauungspläne zur Verfügung, in der die Pläne nach Bezirken durchsucht werden können . Für eine fundierte Wertermittlung sollten daher neben Grundbuch, Bauakten und energetischen Unterlagen auch Bebauungsplan, örtliche Satzungen, eventuelle Baulasten sowie Informationen zu Hochwasser- und Starkregengefahren einbezogen werden. Die Mikrolage ist innerhalb Ratingens entscheidend: Straßen mit ÖPNV-Nähe, geringer Immission und attraktiver Umgebung werden anders bewertet als Lagen an stark befahrenen Ausfallstraßen, im Einflugbereich des Flughafens oder mit erhöhtem Überflutungsrisiko.