ImmobilienbewertungHaan 2025

Die Stadt Haan gliedert sich offiziell in die beiden Stadtteile Haan und Gruiten. Die kommunale Gliederung und verschiedene Sozialräume werden in städtischen Unterlagen ausdrücklich unterschieden, was sich auch im Immobilienmarkt als getrennte Teilmärkte widerspiegelt . Im Stadtteil Haan dominieren durchmischte Wohngebiete mit Mehrfamilienhäusern, Einfamilienhäusern und Reihenhausstrukturen. Rund um die Innenstadt und den Bereich Dieker Straße/Grünstraße finden sich dichtere Wohnlagen mit fußläufiger Erreichbarkeit von Einzelhandel, Schulen und Dienstleistungen. Neubau- und Nachverdichtungsprojekte werden über Bebauungspläne wie etwa „Dieker Straße/Grünstraße“ oder das Gebiet „Neues Rathaus“ gesteuert . Gruiten weist einen deutlich anderen Charakter auf: Gruiten-Dorf mit seinen Fachwerkhäusern und dem historischen Ortsbild stellt ein besonders schützenswertes Ensemble dar, während der Bereich um den Bahnhof Gruiten eher durch Nachkriegswohnungsbau und jüngere Einfamilienhaussiedlungen geprägt ist . Für Bewertungen sollten diese Teilräume nicht vermischt werden, da Nachfrage, Baualter und Mikrolagenqualität deutlich variieren.

Für die Bewertung von Wohn- und Geschäftslagen in Haan ist die Schienenanbindung zentral. Mit den Stationen Haan und Haan-Gruiten verfügt die Stadt über zwei Haltepunkte, an denen die Regionalbahn RB48 und die S-Bahn-Linie S8 verkehren. Die S8 verbindet Haan-Gruiten unter anderem mit Düsseldorf, Wuppertal und Hagen, die RB48 stellt eine schnelle Verbindung Richtung Köln und Bonn her . Diese gute Erreichbarkeit macht insbesondere die fußläufigen Einzugsbereiche der Bahnhöfe für Pendlerinnen und Pendler attraktiv. Gleichzeitig erhöhen Schienen- und Straßenverkehr (unter anderem Landes- und Kreisstraßen im Stadtgebiet) die Anforderungen an den Schall- und Erschütterungsschutz. Bei Objekten in Gleis- oder Hauptstraßennähe sollten daher: – vorhandene Schallschutzfenster und Fassaden geprüft, – gegebenenfalls Lärmkarten und Bebauungspläne zur Immissionsbewertung herangezogen und – Nutzungseinschränkungen etwa für schutzbedürftige Einrichtungen (Kitas, Pflege) berücksichtigt werden. Bei reinen Wohnstraßen in zweiter Reihe kann die Kombination aus Bahnnähe und ruhiger Lage hingegen einen deutlichen Lagevorteil darstellen.

Ein wesentliches Merkmal Haans sind die begleitenden Grünzüge und Naturschutzgebiete. Das Naturschutzgebiet „Hühnerbachtal“ mit der Kennung ME-042 liegt am nördlichen Stadtrand und erstreckt sich zwischen der Bahnstrecke Wuppertal–Solingen und der Flurstraße. Es umfasst rund 24 Hektar und dient dem Schutz des Bachtals, der Feuchtwiesen und des Grünlandes l]. Am südöstlichen Stadtrand liegt mit dem Naturschutzgebiet Ittertal (ME-043) ein weiteres, etwa 22 Hektar großes Schutzgebiet im Talraum der Itter l]. Für die Immobilienbewertung sind diese Freiräume zweifach relevant: Sie erhöhen die Wohn- und Freizeitqualität angrenzender Wohngebiete, bringen aber zugleich Einschränkungen bei Bauleitplanung, Versiegelung und Gartennutzung mit sich. In Schutzgebiets- oder Landschaftsschutzkulissen sind bauliche Erweiterungen häufig nur eingeschränkt oder gar nicht möglich. Hinsichtlich Hochwasser- und Starkregengefahren sollten insbesondere Lagen entlang der Düssel, des Hühnerbachs und im Ittertal mit der amtlichen Hochwassergefahren- und -risikokarte des Landes NRW geprüft werden . Für niedrig gelegene Grundstücke in Tallagen kann dies Einfluss auf Versicherbarkeit, bauliche Anforderungen (zum Beispiel wasserbeständige Materialien im Untergeschoss) und langfristige Wertentwicklung haben.

Der Gebäudebestand in Haan reicht von historischen Fachwerk- und Bruchsteingebäuden in Gruiten-Dorf über Nachkriegs- und 1970er-Jahre-Siedlungen bis zu jüngeren Reihenhaus- und Einfamilienhausquartieren. Dementsprechend variieren energetischer Standard, Grundrisszuschnitte und Modernisierungsbedarf deutlich zwischen den Mikrolagen. Die Stadt steuert ihre Entwicklung über einen Flächennutzungsplan und zahlreiche Bebauungspläne, die über das städtische Geoportal einsehbar sind . Aktuelle Bebauungsplanverfahren – zum Beispiel „Dieker Straße/Grünstraße“, „Klappmütze“ oder „Breidenmühle“ – zeigen, dass in Teilbereichen vor allem Arrondierungen mit Einfamilien- oder Doppelhäusern sowie punktuelle Nachverdichtungen geplant werden 1]. Für An- und Verkäufe sollten daher immer folgende Unterlagen geprüft werden: – rechtskräftiger Bebauungsplan bzw. Flächennutzungsplan, – Bauakte (Baugenehmigungen, Pläne, Nachweise zu Statik und Brandschutz), – Energieausweis und Dokumentation durchgeführter Modernisierungen, – Auskünfte zu Baulasten und Leitungsrechten. Gerade bei älteren Beständen in Gruiten-Dorf sind denkmalrechtliche Belange und der Ensemblecharakter zusätzlich zu berücksichtigen; diese können sowohl Wertpotenziale (Lage- und Gestaltungsqualität) als auch Restriktionen (Umbau, Materialwahl) begründen.

Für die Wertermittlung in Haan kommen – wie allgemein im Wohnimmobilienbereich – je nach Objektart unterschiedliche Verfahren zum Einsatz. Für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen mit gut dokumentierten Vergleichsobjekten ist das Vergleichswertverfahren in der Regel maßgeblich. In stärker vermietungsorientierten Mehrfamilienhäusern steht das Ertragswertverfahren im Vordergrund; Spezialobjekte oder sehr individuelle Gebäude können auch nach Sachwertansätzen beurteilt werden. Die Teilmärkte in Haan und Gruiten sollten in Gutachten klar voneinander abgegrenzt werden: Historische Ensembles wie Gruiten-Dorf, bahnhofsnahe Lagen in Haan-Gruiten, familienorientierte Einfamilienhausgebiete oder durchmischte Innenstadtrandlagen folgen jeweils eigenen Nachfrage- und Preisstrukturen. Dabei sind die Kennwerte aus Angebotsauswertungen nur ein Einstieg; für belastbare Verkehrswerte benötigt der Marktvergleich tatsächlich verkaufte Objekte ähnlicher Art, Lage und Qualität. Unabhängig vom Verfahren empfiehlt sich eine technische Due-Diligence mit Fokus auf Gebäudehülle, Dach, Fassade und Fenster, auf Heizungs-, Lüftungs- und Sanitärtechnik sowie auf Elektroinstallation, Feuchteschutz und Schallschutz. Ergebnisse fließen in Modernisierungskosten, Lebenszyklusbetrachtung und die Einschätzung von Instandhaltungsrückständen ein. In Hochwasser- oder Hanglagen sind zusätzlich geotechnische und hydrologische Aspekte zu berücksichtigen.