ImmobilienbewertungWillingshausen 2025

Willingshausen liegt im Süden des Schwalm-Eder-Kreises. Die Gemeinde besteht aus neun Ortsteilen: Gungelshausen, Leimbach, Loshausen, Merzhausen, Ransbach, Steina, Wasenberg, Willingshausen und Zella; Verwaltungssitz ist Wasenberg. Die Siedlungsstruktur ist kleinteilig und landwirtschaftlich geprägt, mit historisch gewachsenen Ortskernen und locker bebauten Randlagen. Für die eindeutige Zuordnung von Adressen und Ortsteilgrenzen ist die kommunale Übersicht maßgeblich. Straßenräume sind schmal, Hofreiten und Scheunen prägen die Ansichten; Neubauten liegen meist an den Rändern. Die Entfernungen zwischen den Ortsteilen sind gering, was Alltagswege erleichtert, zugleich bleibt jeder Ortsteil eigenständig im Charakter.

Typisch sind Fachwerkhäuser in den Kernen und Ein- bis Zweifamilienhäuser der Nachkriegsjahrzehnte bis in die 1990er. Bei älteren Gebäuden sollten Tragwerk, Feuchteschutz, Dämmung und Fensterstand sorgfältig geprüft werden. Maßnahmen am Bestand sind mit dem jeweils geltenden Planungsrecht abzugleichen. Die Gemeinde veröffentlicht hierzu laufend Satzungen und Bebauungspläne; ein aktuelles Beispiel ist der Bebauungsplan Nr. 37 „Gassengärten – Erweiterung“ im Ortsteil Zella (Satzungsbeschluss 03.04.2025). Wer Bau- oder Nutzungsänderungen plant, sollte die Unterlagen einsichtnehmen und sich die Zulässigkeit schriftlich bestätigen lassen. Für Käufer bedeutet das: Substanz vor Kosmetik prüfen, An- und Umbauten gegen Festsetzungen halten und Erschließungsfragen (Zufahrt, Stellplätze, Medien) früh klären. Vermieter achten zusätzlich auf Grundrisslogik, belichtete Bäder und technische Mindeststandards, um Leerstandsrisiken zu minimieren.

Für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser sind in der Regel Vergleichs- oder Sachwertverfahren zweckmäßig; bei Mehrfamilienobjekten mit Mieteinnahmen bietet sich der Ertragswert an. Zu berücksichtigen sind die kleinteiligen Ortsteile mit teilweise erhaltenswertem Ortsbild (Fachwerk, ortstypische Dachformen), was sich auf den Marktanpassungs- und Modernisierungsbedarf auswirken kann. Objektbewertungen sollten die konkrete Lage im jeweiligen Ortsteil, Zugänglichkeit, Stellplätze, Erschließung sowie potenzielle Instandhaltungsrückstände systematisch erfassen. Empfehlenswert ist eine Fotodokumentation entlang der Haupt- und Nebenstraßen, um ortsbildprägende Bezüge und technische Zustände nachvollziehbar zu machen. Bei Sachwerten empfiehlt sich eine konservative Restnutzungsdauer, wenn Instandhaltung nachzuholen ist. Im Vergleichswert sollte die Zuordnung zu einem konkreten Ortsteil mit ähnlicher Bebauung sichtbar hergeleitet werden. Beim Ertragswert sind nachhaltig erzielbare Mieten aus vergleichbaren Adressen maßgeblich; Sonderlagen innerhalb des jeweiligen Ortsteils (z. B. Randlage, Sackgasse) sind explizit zu würdigen.

Praktische Checkliste: (1) ÖPNV-Anbindung je Ortsteil prüfen. Das NVV-Fahrplanbuch weist u. a. die Linien 474 und 476 aus, die Willingshausen mit Neukirchen, Frielendorf, Schwalmstadt und Schwarzenborn verbinden (je nach Fahrtabschnitt und Ortsteil). Fahrpläne und AST-Regeln stehen online.