ImmobilienbewertungWintersheim 2025

Wintersheim ist eine Ortsgemeinde im Landkreis Mainz-Bingen und Teil der Verbandsgemeinde Rhein-Selz (Verwaltungssitz Oppenheim). Die Postleitzahl ist 67587. Das Dorf liegt im sanften Hügelland Rheinhessens; rundherum stehen Reben, im Ortsbild dominieren enge Gassen, alte Winzerhöfe und der auffällige Wasserturm oberhalb des Dorfes. Wintersheim hat keine weiteren Ortsteile, die Bebauung konzentriert sich auf den historischen Kern plus wenige Neubauflächen am Rand. Für den Alltag wichtig: Die Buslinie 643 des Rhein-Nahe-Nahverkehrsverbundes (RNN) hält an der Haltestelle „Wintersheim, Ort“ und verbindet Wintersheim werktags mit umliegenden Gemeinden wie Weinolsheim, Hillesheim und Guntersblum laut veröffentlichtem Linienfahrplan.

Beim Kaufen oder Mieten in Wintersheim stößt man auf zwei sehr unterschiedliche Gebäudetypen. Erstens der alte Ortskern: klassische rheinhessische Hofreiten und frühere Winzeranwesen in geschlossener Bauweise, oft mit massivem Mauerwerk, Innenhof und Scheune. Diese Bestände brauchen häufig energetische Sanierung (Dach, Dämmung, Heizung) und saubere Genehmigungen, wenn ehemalige Wirtschaftsbereiche bereits zu Wohnzwecken umgebaut wurden. Zweitens die Randlagen: Hier regeln örtliche Bebauungspläne wie der Plan „Auf dem Großen Garten“, den der Gemeinderat Wintersheim als Bauleitplanverfahren führt, wie Dachform, Baukörper, Abstände und Stellplätze aussehen dürfen. Die Verbandsgemeinde Rhein-Selz weist ausdrücklich darauf hin, dass die Gemeinden über diese Bebauungspläne ihre städtebauliche Entwicklung steuern. Käufer sollten diese Festsetzungen vor einem Umbau prüfen.

Für eine Immobilienbewertung in Wintersheim sind die üblichen Verfahren relevant: Vergleichswert bei typischen Einfamilienhäusern, Ertragswert bei vermieteten Einheiten, Sachwert bei Einzelobjekten. Wintersheim ist sehr klein – laut Gemeindeseite leben hier gut 300 Menschen – und bleibt als eigenständige Ortsgemeinde innerhalb der Verbandsgemeinde Rhein-Selz stark vom Weinbau geprägt. Das Ortsbild besteht aus wenigen Straßen mit Winzerhöfen, Innenhöfen und Scheunen sowie dem markanten Wasserturm über dem Dorf. Diese Hofstrukturen weichen von standardisierten Reihenhaussiedlungen ab; sie lassen sich oft besser über das Sachwertverfahren beschreiben als über reine Vergleichspreise aus Nachbarorten. Wer bewertet, sollte außerdem klären, ob Nebengebäude wie Scheunen überhaupt dauerhaft zu Wohn- oder Büroflächen genutzt werden dürfen oder planungsrechtlich nur als Nebenanlage gelten.