ImmobilienbewertungAinring 2025

Ainring liegt im oberbayerischen Landkreis Berchtesgadener Land direkt an der Saalach und grenzt unmittelbar an Salzburgs Nahbereich. Die Gemeinde funktioniert nicht als ein kompakter Kern, sondern als Netz aus vielen Ortsteilen und Weilern. Zentral sind Mitterfelden (größter Ortsteil der Gemeinde), Hammerau im Süden an der Saalach, Feldkirchen mit Pfarrkirche Mariä Himmelfahrt sowie Thundorf und das historische Pfarrdorf Ainring selbst. Zwischen Ainring und Thundorf liegt das Ainringer Moos, von der Gemeinde als renaturiertes Moor- und Freiflächengebiet herausgestellt, heute wichtig für Naherholung und Naturschutz. Für die Alltagslage zählt außerdem der Schienenanschluss: Die Bayerische Regiobahn fährt als S-Bahn Salzburg auf der Strecke Freilassing – Bad Reichenhall – Berchtesgaden (Linien S3 / S4) mit Halten unter anderem in Ainring am Ostrand von Mitterfelden und am Bahnhof Hammerau. Damit hat selbst eine dörfliche Adresse Taktverkehr in Richtung Freilassing, Bad Reichenhall und Salzburg .

Kauf- oder Mietobjekte in Ainring lassen sich nur verstehen, wenn man die Entstehung der Ortsteile kennt. Mitterfelden entstand nach 1945 auf dem ehemaligen Flugplatzgelände, wurde relativ dicht bebaut und später weiter verdichtet. Ergebnis: viele Mehrfamilienhäuser und funktionsgemischte Bauten mit eher klassischem energetischen Stand, oft entlang der Hauptachsen B 20 / B 304. Ganz anders wirkt Hammerau im Süden. Dort bereitet die Gemeinde die Neuaufstellung des Bebauungsplans „Hammerau B“ vor. Berücksichtigt werden dabei unter anderem die verlegte bzw. verrohrte Führung des Hammerauer Mühlbachs, Erschließungen im Bereich der Annahütte sowie die Zufahrt über die Max-Aicher-Allee. Bevor man hier kauft, sollte man also zwingend die aktuell gültigen oder in Aufstellung befindlichen Bebauungspläne und Erschließungsregelungen prüfen . Zusätzlich wichtig: große Teile der Gemeinde liegen an der Saalach. Das Bayerische Landesamt für Umwelt veröffentlicht amtliche Hochwassergefahren- und Risikokarten, die man bei Objekten nahe Saalach oder Hammerauer Mühlbach gegen das konkrete Flurstück legen sollte.

Für die Bewertung in Ainring reicht kein einheitlicher Pauschalwert. Die Gemeinde listet offiziell über 50 benannte Ortsteile und Weiler – darunter Ainring, Feldkirchen, Hammerau, Mitterfelden, Thundorf und zahlreiche kleine Siedlungspunkte. Diese extreme Kleinteiligkeit bedeutet: Vergleichswerte aus einem Ortsteil lassen sich nicht einfach übertragen. Im dichteren Mitterfelden (Mehrfamilienhäuser, Nachkriegsblöcke) funktioniert das Vergleichswertverfahren typischerweise gut, weil ähnliche Gebäude wiederholt vorkommen. In locker bebauten Weilern am Högl oder entlang der Saalach steht oft ein einzelnes Wohnhaus oder ein ehemals landwirtschaftlich geprägtes Anwesen auf großem Grund; hier wird das Sachwertverfahren regelmäßig stärker gewichtet. Sobald Wohn- und Gewerbenutzung zusammen auftreten – etwa in Hammerau rund um bestehende Betriebsflächen – kann ein Ertragswertansatz sinnvoll sein. Grundregel für Gutachten und Bankgespräche: immer den genauen Ortsteil nennen und nicht nur „Ainring“, sonst laufen Bewertungen schnell an der Realität vorbei .