ImmobilienbewertungTeisendorf 2025

Teisendorf liegt im Berchtesgadener Land und versteht sich als zentraler Ort im Rupertiwinkel. Die Gemeinde hat laut eigener Darstellung die meisten amtlich benannten Gemeindeteile in Bayern. Neben dem Hauptort bleiben besonders Neukirchen am Teisenberg, Oberteisendorf und Weildorf als eigenständige Pfarrdörfer klar erkennbar; weitere Weiler und Einöden ziehen sich über Hügel, Talböden und bäuerlich geprägte Fluren. Die heutige Großgemeinde entstand, indem u. a. Rückstetten, Holzhausen, Freidling und Roßdorf eingegliedert wurden, wodurch ein sehr weitläufiges Gemeindegebiet mit vielen Streulagen entstanden ist. Der historische Kern rund um die Marktstraße wurde verkehrsberuhigt und als Fußgängerzone gestaltet. Laut Gemeinde prägt hier eine geschlossene Häuserzeile im Inn-Salzach-Stil mit Wirtshäusern, kleinen Fachgeschäften und Pubs heute das Straßenbild. Die Kommune betont außerdem, dass Teisendorf bequem auch per Bahn erreichbar ist.

Wer in Teisendorf kaufen oder mieten will, schaut zuerst auf den Gebäudetyp. Im Marktzentrum stehen geschlossene Häuserzeilen im Inn-Salzach-Stil an der verkehrsberuhigten Marktstraße; hier geht es oft um historische Substanz, enge Brandwände und kleinteilige Laden- oder Gastroflächen über dem Erdgeschoss. In den Pfarrdörfern Neukirchen am Teisenberg, Oberteisendorf oder Weildorf dominieren freistehende Wohnhäuser und bäuerliche Hofstellen, häufig mit großen Nebengebäuden. Bei Umbauten dort muss man prüfen, ob Anbauten oder Photovoltaik statisch und gestalterisch in die bestehende Hofstruktur passen und ob der Bebauungsrahmen im jeweiligen Ortsteil das hergibt – die Gemeinde veröffentlicht Bebauungspläne und Satzungen bis auf Ortsteil-Ebene online. Ein zweiter Pflichtpunkt ist der Oberflächenabfluss: Das kommunale Sturzflut-Risikomanagement beschreibt, dass plötzliche Hochwasserereignisse nach Starkregen besonders in kleinen Bachtälern und Hanglagen auftreten können; als stärker betrachtete Bereiche nennt die Studie u. a. die Gemeindeteile Teisendorf, Oberteisendorf, Neukirchen am Teisenberg und Freidling. Käufer sollten Keller, Geländegefälle und Entwässerung genau abklopfen.

Bewertung in Teisendorf hängt stark von der Lageebene ab. Die heutige Marktgemeinde bündelt die früher eigenständigen Gemeinden Teisendorf, Oberteisendorf, Neukirchen, Weildorf, Rückstetten, Holzhausen, Roßdorf und Freidling zu einer großen Flächengemeinde. Das Ergebnis sind ein ausgebauter Hauptort mit Fußgängerzone und Ladenzeilen sowie sehr kleinteilige Streusiedlungen, Weiler und Einzelhöfe in den Ortsteilen. Für klassische Ein- und Zweifamilienhäuser in diesen Hof- und Weilerlagen ist das Sachwertverfahren oft die saubere Basis: Bodenwert plus Wiederherstellungswert des Gebäudes, angepasst um Zustand und Modernisierung. Im dichten Marktzentrum mit Mischnutzung aus Wohnen, Gastronomie und Einzelhandel können dagegen Ertragswert-Überlegungen sinnvoll sein, weil Miet- bzw. Pachterträge der Gewerbeflächen eine wesentliche Rolle für den Gesamtwert spielen. Eigentumswohnungen über Läden oder in jüngeren Randlagen lassen sich häufig über Vergleichswerte ähnlicher Einheiten im selben Ortsteil oder Nachbarortsteil begründen – aber nie blind über den gesamten Markt Teisendorf hinweg, weil die Gemeinde ausdrücklich aus vielen sehr unterschiedlichen Ortsteilen besteht.