ImmobilienbewertungBad Reichenhall 2025

Bad Reichenhall sitzt im Reichenhaller Talkessel direkt an der Saalach, eingerahmt von Predigtstuhl und Hochstaufen. Die Stadtverwaltung beschreibt die Stadt als gewachsene Kernstadt mit den Ortsteilen Karlstein und Marzoll; Karlstein liegt westlich der Saalach mit Thumsee, Nonn und Kirchberg, Marzoll zieht sich nordöstlich bis an die Landesgrenze nach Salzburg. Die Eingemeindung der früher selbstständigen Gemeinden Karlstein und Marzoll hat die heutige Stadtstruktur geprägt, inklusive eigener Schulen in Karlstein und Marzoll. Verkehrlich ist Bad Reichenhall nicht nur über die Bundesstraßen in das Saalachtal angebunden, sondern hat mit dem Bahnhof Bad Reichenhall und dem Haltepunkt Bad Reichenhall-Kirchberg einen Schienenanschluss: Die Bayerische Regiobahn fährt hier als Linie S3 / S 4 Freilassing ↔ Bad Reichenhall ↔ Berchtesgaden Hbf im Stundentakt, werktags auf Teilabschnitten dichter.

Für Käufer und Mieter ist wichtig, welcher Bauzustand konkret vor ihnen steht. Im Kurviertel rund um die Salzburger Straße finden sich historisch geprägte Kurpensionen, Badehotels und Pensionsvillen aus Gründerzeit und Jahrhundertwende; viele Gebäude stehen als Ensemble unter Denkmalschutz und haben oft individuelle Grundrisse statt serieller Standardgrundstücke. In Karlstein und Nonn tauchen typische Hanglagen unter Hochstaufen und Zwiesel auf, häufig mit älteren Einfamilienhäusern, ehemaligen Bauernhöfen oder An- und Ausbauten entlang der Schmalschlägerstraße. Marzoll wirkt dörflicher, mit ortsbildprägenden Hofstellen bis hin zu Schwarzbach und Weißbach. Weil die Stadt unmittelbar an der Saalach liegt, sollten Kaufinteressenten in Tallagen vor Vertragsabschluss zwingend die städtische Hochwasserinformation sowie die Hochwassergefahrenkarten des Bayerischen Landesamts für Umwelt prüfen; dort sind Überschwemmungsflächen entlang der Saalach ausgewiesen.

Bei der Wertermittlung in Bad Reichenhall funktionieren die klassischen Verfahren – Vergleichswert für Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäuser, Ertragswert bei Renditeobjekten, Sachwert bei individuellen Sonderbauten – nur dann sauber, wenn die Lage innerhalb der Stadt fein aufgelöst wird. Die Stadt nennt ausdrücklich die Kernstadt sowie die Ortsteile Karlstein und Marzoll als eigenständige Teilräume mit eigener Geschichte (Salzstadt, Staatsbad, vormals eigenständige Gemeinden). In Karlstein trifft alpines Tal mit Thumsee, Schulstandort und Kasernenbereich auf kleinteilige Wohnbebauung, während Marzoll direkt an der Staatsgrenze liegt und u. a. eine eigene Grundschule und Freibadstruktur führt. Wer ein Gutachten beauftragt, sollte also verlangen, dass Mikrostandorte wie Kurviertel, Altstadt um die Alte Saline, Karlstein/Schmalschlägerstraße oder Marzoll/Schwarzbach getrennt betrachtet werden und nicht in einem Durchschnittswert der gesamten "Kurstadt" verschwinden.