ImmobilienbewertungFreilassing 2025

Freilassing ist eine Stadt im oberbayerischen Landkreis Berchtesgadener Land. Die Stadt beschreibt sich ausdrücklich als Eisenbahnstadt: Der Bahnhof Freilassing südlich des historischen Dorfkerns Salzburghofen war Ausgangspunkt der städtischen Entwicklung, und die Achse Bahnhof – Hauptstraße – Lindenstraße bildet laut dem kommunalen Masterplan bis heute das Rückgrat der Innenstadt. Gleichzeitig setzt die Stadt auf aufgewertete Plätze, Baumreihen und Grünzüge, um Aufenthaltsqualität zu sichern. Neben der Innenstadt benennt Freilassing klar unterscheidbare Bereiche wie den ältesten Ortsteil Salzburghofen, Wohnbereiche westlich der Bahn rund um Hofham und Neuhofham sowie Spazier- und Wohnlagen in Richtung Eham, Freimannwald und Eichetwald. Die Stadt hat diese Quartiere inzwischen durch offiziell beschilderte Routen wie „Salzburghofen“, „Dammweg und Freimannwald“ oder den „Seelenweg“ nach Eham und zurück durch den Eichetwald erfahrbar gemacht. Diese kleinteilige Gliederung ist für die Lageeinschätzung einzelner Grundstücke entscheidend.

Beim Ankauf oder bei der Vermietung in Freilassing sollte man zwei Dinge parallel prüfen: baulichen Zustand und Lagesicherheit. Das Bayerische Landesamt für Umwelt (LfU) stellt für die Stadt Freilassing eigene Hochwassergefahren- und Hochwasserrisikokarten bereit. Diese Karten weisen aus, welche Bereiche im Stadtgebiet bei häufigem Hochwasser, bei einem sogenannten HQ100 oder bei Extremhochwasser aus den Gewässern Salzach und Saalach potenziell überflutet werden können. Laut LfU lassen sich die betroffenen Flächen bis auf Grundstücksebene im Themenbereich „Naturgefahren“ des UmweltAtlas Bayern nachvollziehen. Käuferinnen und Käufer sowie Vermieterinnen und Vermieter sollten deshalb Keller, Technikräume, Tiefgaragenzufahrten und Grundstücksentwässerung besonders kritisch prüfen, wenn ein Objekt in Ufer- oder Niederungsbereichen liegt. Zusätzlich gilt: energetischer Zustand (Dach, Fassade, Heizung) und dokumentierte Modernisierungen sind Bewertungsfaktoren, die in Freilassing je nach Gebäudealter stark variieren können.

Für die Wertermittlung werden in Freilassing typischerweise die drei klassischen Verfahren genutzt: Vergleichswert (für typische Eigenheime), Sachwert (freistehende Häuser, bei denen das Grundstück und die bauliche Substanz im Vordergrund stehen) und Ertragswert (bei vermieteten Objekten). Die Bayerische Regiobahn (BRB) führt die Linien S3 / S4 Freilassing ↔ Bad Reichenhall ↔ Berchtesgaden Hbf und nennt zwei Haltepunkte im Stadtgebiet: Freilassing und Freilassing-Hofham. Der laufende Fahrplan 15.12.2024–13.12.2025 macht klar, dass beide Stationen offiziell im Streckenverlauf der BRB liegen. Für Objekte in fußläufiger Distanz zu diesen Haltepunkten wird deshalb häufig der Ertragswert besonders gewichtet, weil eine kontinuierliche Nachfrage durch Pendel- und Freizeitverkehr Richtung Bad Reichenhall und Berchtesgaden plausibel begründet werden kann. Häuser in ruhigeren Randlagen ohne unmittelbare Haltestellennähe werden dagegen eher über Sachwert- und Vergleichswertansätze argumentiert.