ImmobilienbewertungAltenstadt 2025

Altenstadt liegt im Landkreis Neu-Ulm und gliedert sich offiziell in die Ortsteile Bergenstetten, Dattenhausen, Filzingen, Herrenstetten, Illereichen und Untereichen. Der örtliche Bahnanschluss heißt „Altenstadt (Iller)“. Zwischen den Ortsteilen unterscheiden sich Siedlungsstruktur und Straßenraum, was bei Zufahrten, Stellplätzen und der Einordnung von An- und Umbauten eine Rolle spielt. Grünzüge und landwirtschaftliche Flächen prägen die Übergänge zwischen den Siedlungskernen. Wer Standorte vergleicht, sollte immer den konkreten Ortsteil angeben, da Adressen mit gleichem Straßennamen in verschiedenen Ortsteilen vorkommen können.

Im Bestand dominieren Ein- und Zweifamilienhäuser sowie landwirtschaftlich geprägte Bauten; energetische Zustände variieren je nach Baualter und Modernisierungsstand. Bei Objekten in Tallagen nahe der Iller ist eine Hochwasserprüfung sinnvoll. Für Altenstadt stellt das Bayerische Landesamt für Umwelt Gemeindekarten zu Hochwassergefahren (u. a. HQ100/HQextrem) bereit, die eine erste Risikoindikation für Grundstücke liefern. Zusätzlich sollten Planungsrecht und Festsetzungen über die veröffentlichten Bebauungspläne geprüft werden; sie regeln unter anderem überbaubare Flächen, Dachformen, Gestaltungsvorgaben oder Stellplätze. Bei Bestandsobjekten ist außerdem zu klären, ob frühere An- und Umbauten genehmigt wurden und ob eventuelle Abweichungen nachträglich genehmigungsfähig sind.

Im Kernort und in den Ortsteilen ist das Vergleichswertverfahren häufig geeignet, sofern eine homogene Bebauung und ausreichend vergleichbare Kauffälle im relevanten Wohnsegment vorliegen. Im Streubesitz landwirtschaftlicher Hofstellen oder bei individuell geprägten Wohnhäusern empfiehlt sich das Sachwertverfahren, ergänzt um marktübliche Anpassungen. Für kleine Mehrfamilienhäuser mit stabiler Vermietbarkeit kann das Ertragswertverfahren ergänzend eingesetzt werden. Lageunterschiede zwischen Filzingen, Illereichen oder Bergenstetten wirken sich auf Bodenwert, Erschließung und Nachfrage aus; diese Unterschiede sollten im Gutachten über Lageparameter und objektspezifische Merkmale nachvollziehbar abgebildet werden. Planungsrechtliche Rahmenbedingungen lassen sich vorab über die kommunal veröffentlichten Bebauungspläne einsehen, was die Wahl des geeigneten Verfahrens und die Einschätzung künftiger Nutzungsmöglichkeiten erleichtert.

• Ortsteilbezug: Unterschiede zwischen Filzingen, Illereichen oder Bergenstetten wirken auf Lagequalität (Erschließung, Nachbarschaft, Freiflächen). • ÖPNV-Nähe: Prüfen, wie fußläufig der Bahnhof „Altenstadt (Iller)“ erreichbar ist und welche Taktlagen auf den Hauptpendelstrecken bestehen. • Natur- und Wasserbezug: Potenzielle Überschwemmungsgefahren über den UmweltAtlas des LfU anhand der Gemeindekarte prüfen. • Planungsrecht: Bebauungspläne der Gemeinde sichten, bevor Umbauten geplant werden; bei Grenzabständen und Garagen ist oft die örtliche Satzung maßgeblich.