ImmobilienbewertungAmoeneburg 2025

Mainz-Amöneburg ist ein Ortsbezirk der hessischen Landeshauptstadt Wiesbaden und zählt zu den sogenannten AKK-Stadtteilen (Amöneburg, Kastel, Kostheim). Der Stadtteil liegt rechtsrheinisch zwischen Mainz-Kastel und Wiesbaden-Biebrich; im Nordosten besteht eine kurze Grenze zu Erbenheim. Die historische Grenze zwischen dem früher hessischen und preußischen Gebiet verläuft noch heute durch den Bahnhof Wiesbaden Ost und den Industriepark Kalle-Albert. Der überwiegende Teil der Fläche wird durch Industrie-, Gewerbe- und Infrastrukturflächen geprägt. Dazu gehören das Dyckerhoff-Zementwerk, der Industriepark Kalle-Albert mit Hafen und Bahnanschluss sowie verkehrsreiche Achsen in Richtung Mainz und Wiesbaden. Wohnen findet vor allem in kleinteiligen Quartieren in Rheinnähe und rund um einige Nebenstraßen statt, teilweise mit Kirchen, Sportanlagen und kleineren Grünflächen. Für die Immobilienbewertung ist wichtig: Der Stadtteil ist klein, die Zahl der Transaktionen ist begrenzt und viele Wohnadressen liegen in unmittelbarer Nähe zu gewerblichen Nutzungen. Lagevorteile (Rheinlage, kurze Wege, gute Anbindung) und Lagekonflikte (Lärm, Emissionen, Verkehrsströme) liegen häufig sehr dicht beieinander und müssen objektbezogen beurteilt werden.

Der Wohnbestand in Mainz-Amöneburg ist klein und heterogen. Typisch sind mehrgeschossige Nachkriegsbauten, einfache Reihenhauszeilen und aufgelockerte Wohnstraßen, durchsetzt mit kleineren Gewerbeeinheiten, Hallen oder Werkstätten. Entlang der Dyckerhoffstraße und in Richtung Industriepark dominieren gewerbegeprägte Mischlagen; hier sind Schallschutz, Emissionen und Lieferverkehre ein zentrales Bewertungsthema. Attraktivere Mikrolagen finden sich in etwas zurückgesetzten Wohnstraßen mit weniger Durchgangsverkehr und kurzen Wegen zum Rhein, zu Spiel- und Sportflächen oder zur Kindertagesstätte. Die Nähe zu historischen Industriegebäuden kann städtebaulich reizvoll sein, erfordert aber bei Altbauten eine genaue Prüfung von Bauzustand, energetischer Qualität und möglicher Altlasten im Umfeld. Planungsrechtlich sind für viele Bereiche rund um die Dyckerhoffstraße bereits in den 1960er- und 1980er-Jahren Bebauungspläne aufgestellt und mehrfach geändert worden. Für Umbauten, Nutzungsänderungen oder Aufstockungen sollte daher früh der jeweils einschlägige Bebauungsplan mit Plandarstellung und textlichen Festsetzungen herangezogen werden, um Spielräume und Einschränkungen zu kennen.

Für die Bewertung von Wohn- und Gewerbeobjekten in Mainz-Amöneburg spielt die verkehrliche Erschließung eine zentrale Rolle. Der Stadtteil liegt direkt an wichtigen Straßenverbindungen zwischen Wiesbaden und Mainz; entsprechend hoch ist das Verkehrsaufkommen auf den Hauptachsen. Über den Bahnhof Wiesbaden Ost besteht Anschluss an den Regionalverkehr, was insbesondere für Pendler in Richtung Rhein-Main-Achse relevant ist. Auf der Busseite wird der Stadtteil unter anderem über die Haltestelle „Mainz-Amöneburg Dyckerhoffstraße“ angebunden, die von Linien im Verbund zwischen ESWE Verkehr und Mainzer Mobilität bedient wird. Die Linie 6 verbindet Mainz und Wiesbaden mit Halt im Bereich Dyckerhoffstraße, von wo aus auch die innerstädtischen Buslinien erreichbar sind. Fahrzeiten in die Innenstädte sind kurz, allerdings können Taktlücken abends oder am Wochenende je nach Linie eine Rolle spielen. Für die Mikrolagebewertung ist zu unterscheiden zwischen Adressen, die von der guten Erreichbarkeit profitieren, und Lagen unmittelbar an stark befahrenen Straßen oder in Sichtweite von Bahntrassen. Hier können Lärm, Abgase und Erschütterungen den Wohnwert mindern, während Adressen in zweiter oder dritter Reihe die Anbindung nutzen, aber weniger belastet sind.

Aufgrund der kleinteiligen und industriegeprägten Struktur empfiehlt sich in Mainz-Amöneburg eine sehr sorgfältige Objekt- und Mikrolagenanalyse. Für Standardwohnungen in homogenen Nachkriegsensembles bietet sich das Vergleichswertverfahren an, sofern ausreichende Vergleichskaufpreise vorliegen – häufig aus demselben oder benachbarten Straßenzug. Bei Mehrfamilienhäusern, gemischt genutzten Objekten oder Liegenschaften in direkter Nachbarschaft zu Gewerbe ist das Ertragswertverfahren in Kombination mit einer Bodenwertbetrachtung sinnvoll. Besonderes Augenmerk verdienen Immissionen aus dem Industriepark Kalle-Albert und den verkehrsreichen Achsen rund um Dyckerhoffstraße und Bahnhof Wiesbaden Ost. Neben Lärm und Luftschadstoffen stehen hier Fragen zur Störfallrelevanz einzelner Betriebe und möglichen Beschränkungen für empfindliche Nutzungen im Vordergrund. Eine Begehung zu unterschiedlichen Tageszeiten, Fenster-zu-Fenster-Prüfungen sowie die Einsicht in Bebauungspläne und gegebenenfalls vorhandene Umweltgutachten sind empfehlenswert. Chancen ergeben sich aus der Lage im Rhein-Main-Gebiet, der Nähe zu zwei Oberzentren (Wiesbaden und Mainz) und der wohnortnahen Arbeitsplatzdichte. Vor allem für Nutzer, die kurze Wege zu Industrie- oder Logistikarbeitsplätzen schätzen und mit urban-industriellem Umfeld gut leben können, können Objekte in ruhigeren Mikrolagen von Mainz-Amöneburg preislich interessant sein.