ImmobilienbewertungAurich 2025

Aurich liegt im Nordwesten Niedersachsens in Ostfriesland und fungiert als Kreisstadt des gleichnamigen Landkreises. Das Stadtgebiet setzt sich aus der Kernstadt und 20 weiteren Ortsteilen zusammen, die überwiegend im Zuge der niedersächsischen Gebietsreform 1972 eingemeindet wurden. Die Stadtgliederung mit Ortsteilen wie Sandhorst, Rahe, Tannenhausen, Wallinghausen oder Wiesens ist für die Immobilienbewertung zentral, da Dichte, Nutzungsmischung und Bebauungsstruktur deutlich variieren. Die Kernstadt weist einen höheren Anteil an Geschosswohnungsbau, innerstädtischen Geschäftslagen und gemischten Wohn- und Geschäftshäusern auf. In Ortsteilen wie Sandhorst und Wallinghausen dominieren Wohnsiedlungen mit Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Teilen von Gewerbe- und Industriegebieten. Tannenhausen hebt sich dagegen durch den Badesee und Ferienhausstrukturen als Mischlage aus Wohnen und Freizeitnutzung hervor. Ländlicher geprägte Ortsteile wie Middels oder Brockzetel bieten eher großflächige Grundstücke und ruhige Wohnlagen. Für eine Bewertung sollte daher immer klar definiert werden, ob ein Objekt in der Innenstadt, in einem verdichteten Wohngebiet wie Sandhorst oder in einem eher dörflich strukturierten Ortsteil liegt, da dies die Marktnachfrage und erzielbare Preise maßgeblich beeinflusst.

Ein wesentlicher Standortfaktor für Wohnungen und Gewerbe in Aurich ist der zentrale Omnibusbahnhof (ZOB) in der Kernstadt. Von hier aus verkehren verschiedene Regionalbuslinien in Richtung Leer, Wiesmoor, Norden und Wittmund. Die Linie 460 verbindet Aurich beispielsweise mit Leer, weitere Linien wie 442 oder 480 binden Aurich an umliegende Gemeinden und Mittelzentren an. In gut angebundenen Lagen mit kurzer Distanz zum ZOB lässt sich die ÖPNV-Erreichbarkeit regelmäßig positiv in der Marktbewertung berücksichtigen. Für Immobilien in Außenlagen oder Ortsteilen ohne direkte Busverbindung steigt dagegen die Bedeutung des motorisierten Individualverkehrs. Hier ist die Erreichbarkeit über Bundes- und Landesstraßen sowie die Entfernung zu Arbeitsplätzen in Aurich oder den Nachbarstädten ausschlaggebend. Bei der Bewertung sollte deshalb geprüft werden, wie weit die nächste Bushaltestelle mit Linienverkehr zum ZOB entfernt ist und ob Taktung und Fahrzeiten mit typischen Pendelwegen kompatibel sind.

Als Mittelzentrum mit Verwaltungsstandort, Einzelhandelsangebot und Bildungs- sowie Freizeitfunktionen verfügt Aurich über einen vergleichsweise stabilen Wohnungsmarkt. Angebotsdaten zeigen, dass Eigentumswohnungen in vielen Fällen im mittleren Preissegment ostfriesischer Städte liegen, während Ein- und Zweifamilienhäuser – insbesondere in nachgefragten Ortsteilen oder in Seenähe – spürbare Aufschläge erzielen können. Mietwohnungen bewegen sich überwiegend im unteren bis mittleren einstelligen Eurobereich pro Quadratmeter, mit deutlichen Aufschlägen bei neueren oder umfassend modernisierten Objekten. Das für Stadt und Landkreis erstellte Wohnraumversorgungskonzept verweist auf einen anhaltenden Bedarf an bezahlbarem Wohnraum, barrierearmen Wohnungen und kleineren Einheiten. Für Eigentümerinnen und Eigentümer bedeutet dies, dass Modernisierungen (z. B. energetische Sanierung, Grundrissoptimierung, Barrierearmut) die Vermietbarkeit und den Wert deutlich erhöhen können. Bei der Ableitung eines Verkehrswertes sollten Angebotsdaten immer mit tatsächlichen Kaufpreisen aus Gutachterausschuss- oder Notardaten abgeglichen werden.

Die Bausubstanz in Aurich reicht von historischen Gebäuden im Kernbereich über Nachkriegs- und 1970er-Jahre-Siedlungen bis zu jüngeren Ein- und Mehrfamilienhausgebieten. Für die Bewertung sind Baujahr, Modernisierungsstand und energetische Qualität entscheidend. Die Stadt stellt Bebauungspläne und den Flächennutzungsplan über ihr Bauleitplanungsangebot zur Verfügung. Für Grundstücksbewertungen sollte geprüft werden, ob ein qualifizierter oder einfacher Bebauungsplan besteht und welche Nutzung, Geschossigkeit und GRZ/GRF zulässig sind. Parallel arbeitet Aurich im Rahmen eines integrierten Klimaschutzkonzepts und eines Klimaanpassungskonzepts an Maßnahmen zu Energieeinsparung, Gebäudesanierung und Umgang mit Starkregen, Hitze und Trockenheit. Dies kann mittel- bis langfristig Einfluss auf Anforderungen an Dämmung, Heiztechnik oder Regenwassermanagement haben. Bei Bestandsgebäuden ist die Prüfbarkeit energetischer Sanierungsoptionen (z. B. Fassadendämmung, Dachsanierung, Heizungstausch) ein relevanter Bewertungsaspekt, da Investitionsbedarfe sich direkt im Verkehrswert niederschlagen.

Neben der Unterscheidung zwischen Kernstadt und äußeren Ortsteilen spielen in Aurich einzelne Mikrolagen eine besondere Rolle. Zentrale Lagen in der Nähe des ZOB, der Fußgängerzone und größerer Versorgungseinrichtungen sind für viele Mieterinnen und Mieter sowie für kleinteiligen Einzelhandel besonders attraktiv. Gleichzeitig kann Verkehrslärm an Hauptachsen zu Abschlägen führen, wenn keine ausreichende Abschirmung vorhanden ist. Ruhigere Wohnlagen finden sich etwa in Rahe oder in Teilen von Wiesens und Middels, wo überwiegend Einfamilienhäuser und lockerere Bebauung vorherrschen. Tannenhausen wiederum hebt sich durch den Badesee und eine Ferienhaussiedlung mit hochwertigen Häusern im typischen ostfriesischen Stil heraus. Der Badesee dient als überregional bedeutsames Naherholungsgebiet mit sehr guter Wasserqualität und ergänzt durch Angebote wie Wasserskilift und Waldgebiet (Meerhusener Wald und Silbersee). Immobilien in unmittelbarer Nähe des Sees oder im Ferienhausgebiet weisen in der Regel eine andere Zielgruppe und Preisstruktur auf als klassische Wohnlagen in der Innenstadt. Bei der Mikrolagenanalyse sollte daher immer geprüft werden, ob eine Immobilie im Kern der Ortsteile (z. B. nahe Badesee Tannenhausen) oder eher in Randlage liegt, wie die fußläufige Erreichbarkeit von Freizeit-, Naherholungs- und Versorgungsangeboten ausfällt und ob saisonale Nutzungen (Ferientourismus) eine Rolle spielen.