ImmobilienbewertungGrossefehn 2025

Großefehn liegt im Süden des Landkreises Aurich in Ostfriesland und umfasst 14 Ortschaften, darunter Akelsbarg, Aurich-Oldendorf, Bagband, Felde, Fiebing, Holtrop, Mittegroßefehn, Ostgroßefehn, Westgroßefehn, Spetzerfehn, Strackholt, Timmel, Ulbargen und Wrisse. Verwaltungssitz ist Ostgroßefehn. Die Gemeinde ist flächenmäßig groß, aber dünn besiedelt und wird in der niedersächsischen Raumordnung als Grundzentrum geführt. Prägend ist die Fehnlandschaft mit Kanälen, Entwässerungsgräben und ehemaligen Hochmooren. Die historischen Fehnsiedlungen in Mitte-, Ost- und Westgroßefehn sowie Spetzerfehn bestehen oft aus linear angeordneten Höfen und Häusern entlang der Kanäle. Dem gegenüber stehen die auf Geestflächen gelegenen Dörfer wie Bagband, Strackholt, Aurich-Oldendorf oder Holtrop, in denen eher klassische Dorf- und Siedlungsstrukturen mit landwirtschaftlichen Betrieben und Einfamilienhäusern dominieren. Für die Immobilienbewertung bedeutet dies: Die Lage in einer Fehn- oder Geeststruktur hat Einfluss auf Bodenbeschaffenheit, Grundwasser, Entwässerung und Erreichbarkeit. Gleichzeitig ist Großefehn eine typische Auspendlergemeinde mit vielen Haushalten, die in Aurich, Wiesmoor oder Leer arbeiten, was insbesondere verkehrsgünstige Ortsteile entlang der Bundesstraßen B72 und B436 stützt.

Die Fehngebiete in Großefehn sind historisch entwässerte Hochmoore. Entlang der Kanäle entstanden Gulfhöfe, Siedlungshöfe und später Einfamilienhäuser, teilweise mit direktem Wasserzugang. Die Böden sind häufig organogen geprägt und langfristig setzungsanfällig. Das gilt insbesondere für Lagen in ehemaligen Hochmooren im Osten und in der Mitte des Gemeindegebiets. In den Geestbereichen etwa um Bagband, Strackholt, Holtrop oder Aurich-Oldendorf treten dagegen mineralische Böden mit geringerer Setzungsneigung auf. Südlich und westlich von Westgroßefehn, Timmel und entlang des Krummen und Fehntjer Tiefs liegen Teile des FFH- und Naturschutzgebietes „Fehntjer Tief und Umgebung“. Hier stehen Grünland, Feuchtwiesen und Gewässer unter besonderem Schutz. In oder nahe solchen Bereichen sind Neubauten, Erweiterungen oder Nutzungsänderungen genehmigungsrechtlich anspruchsvoller; zusätzlich können Auflagen zu Entwässerung oder Artenschutz greifen. Für Ihre Bewertungspraxis bedeutet das: Fehnlagen mit kanalnahen Grundstücken bieten häufig hohe Freizeitqualität, erfordern aber eine genaue Prüfung von Baugrund, Wasserstand und Entwässerung. Geestlagen punkten mit stabileren Böden und teilweise besserer Erreichbarkeit, sind aber oft weniger „wasserromantisch“. In naturschutznahen Bereichen ist besonders sorgfältig zu prüfen, ob bestehende oder geplante Nutzungen mit den Schutzvorgaben vereinbar sind.

Großefehn hat keinen eigenen Bahnanschluss mehr, wird aber durch die Bundesstraßen B72 und B436 sowie die Landesstraße 14 erschlossen. Über sie besteht Anbindung in Richtung Aurich, Leer, Wiesmoor und zu den Autobahnen A28 und A31. Für Pendlerhaushalte sind insbesondere Lagen entlang dieser Achsen attraktiv, da Fahrzeiten zu größeren Arbeitgeberstandorten verkürzt werden. Im öffentlichen Nahverkehr verkehren mehrere Buslinien der regionalen Verkehrsunternehmen. Unter anderem verbinden Linien wie 462, 463, 466, 467 und 469 Aurich, Ost- und Westgroßefehn, Spetzerfehn, Bagband, Strackholt, Wiesmoor, Leer und weitere Orte miteinander. Die Relation Aurich – Ostgroßefehn – Wiesmoor sowie die Linie Aurich – Wiesmoor über Akelsbarg und Spetzerfehn sichern Grundangebote insbesondere für Schüler- und Pendlerverkehre, wenn auch häufig mit auf den Tagesrand konzentrierten Fahrplänen. Für die Immobilienbewertung gilt: Haushalte ohne eigenes Auto sind auf gut angebundene Ortsteile angewiesen. Wohnlagen in fußläufiger Nähe zu Bushaltestellen mit regelmäßigen Verbindungen nach Aurich, Wiesmoor oder Leer werden von vielen Nachfragern bevorzugt, während abgelegene Streulagen ohne ÖPNV-Anschluss trotz ruhiger Umgebung eher Nischenprodukte bleiben.

Das Ortsbild vieler Fehntjer Ortsteile ist durch landwirtschaftliche Gulfhöfe, ältere Einfamilienhäuser und Nachkriegsbauten geprägt. Entlang der Kanäle finden sich häufig Hofstellen mit Wohn- und Wirtschaftsgebäuden, zum Teil umgenutzt zu Wohnzwecken oder Feriennutzung. In den letzten Jahrzehnten kamen kleinere Neubaugebiete mit Einfamilien- und Doppelhäusern hinzu, vor allem in den zentraleren Ortsteilen wie Ostgroßefehn, Mittegroßefehn, Westgroßefehn und Timmel. Die Gemeinde stellt über ein Bürger-GIS und ihre Internetseiten rechtsverbindliche Bebauungspläne und städtebauliche Satzungen zur Verfügung. Für viele Siedlungsbereiche gibt es detaillierte Festsetzungen zu Nutzung, Gebäudehöhen, Dachformen und Stellplätzen. In Bereichen ohne Bebauungsplan greift in der Regel § 34 Baugesetzbuch; hier orientiert sich die Zulässigkeit neuer Vorhaben an der Eigenart der näheren Umgebung. Für Eigentümer und Kaufinteressenten ist es deshalb wichtig, frühzeitig zu prüfen, ob das Objekt in einem Bebauungsplangebiet liegt, ob Ergänzungs- oder Änderungsverfahren laufen und ob angrenzende Flächen etwa als landwirtschaftliche Vorranggebiete oder als Landschaftsschutzflächen ausgewiesen sind. Das beeinflusst sowohl Nachverdichtungspotenziale als auch künftige Immissions- und Nutzungskonflikte.

Aufgrund der individuellen Gebäudeformen – vom Gulfhof über das Siedlungshaus bis zum modernen Einfamilienhaus – wird in Großefehn bei selbstgenutzten Objekten häufig das Sachwertverfahren eingesetzt. Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern oder größeren Wohnanlagen kann das Ertragswertverfahren ergänzend oder vorrangig sein, wobei die eher ländlichen Mieten und Leerstandsrisiken zu berücksichtigen sind. Besondere Aufmerksamkeit verdienen in Großefehn der Baugrund und der Wasserhaushalt. In Fehn- und Moorlagen sind Fundamentierung und eventuelle Setzungsschäden, die Funktion von Dränagen, der Zustand von Gräben und Pumpwerken sowie Hochwasser- und Vernässungsrisiken zu prüfen. In geschützten Bereichen rund um das Fehntjer Tief können außerdem naturschutzrechtliche Einschränkungen die Nutzung oder Erweiterung eines Grundstücks beeinflussen. Vor einer Modernisierung in älteren Gebäuden sollten Sie den energetischen Zustand, mögliche Schadstoffe, Feuchte- und Schimmelprobleme sowie den Denkmal- oder Ensembleschutz einzelner Objekte oder Straßenzüge klären. Bei Umnutzungen ehemaliger landwirtschaftlicher Hofstellen ist zudem zu beachten, ob Altlasten, Güllegruben oder alte Heizöltanks vorhanden sind.