ImmobilienbewertungHage 2025

Hage liegt im Nordwesten Niedersachsens im Landkreis Aurich und bildet mit Berumbur, Halbemond, Lütetsburg und Hagermarsch die Samtgemeinde Hage. Der Flecken Hage ist Verwaltungssitz und Versorgungszentrum mit Einzelhandel und Dienstleistungen für die umliegenden Orte. Die Siedlungsstruktur ist zweigeteilt: Im Flecken Hage selbst dominiert ein gewachsener Ortskern mit dichterer Bebauung, Einfamilien- und Reihenhäusern sowie Mehrfamilienhäusern entlang der Hauptachsen. In den Ortsteilen Berum, Blandorf-Wichte und Hagerwilde finden sich stärker aufgelockerte Wohnlagen mit viel Grün und teils ferienorientierter Nutzung. Die Samtgemeinde ist im innerostfriesischen Vergleich waldreich. Besonders prägend sind Waldflächen wie das Nordholz, das Große Holz, der Fürstenwald bei Burg Berum und das Juliusgehölz. In unmittelbarer Nähe zu Hage liegt der Schlosspark Lütetsburg, einer der größten privaten Landschaftsgärten Norddeutschlands. Diese Wald- und Parklagen schaffen ruhige, nachgefragte Wohngebiete, die sich in der Bewertung positiv gegenüber reinen Marschlagen abheben. Richtung Nordseeküste gehen die Geestlagen in Marschlandschaft über, etwa in der Gemeinde Hagermarsch und rund um Hilgenriedersiel. Diese Nähe zur Küste erhöht den Freizeit- und Tourismuswert, erfordert bei Bau und Bewertung aber einen genaueren Blick auf Bodenverhältnisse und Wasserhaushalt.

Für die Immobilienbewertung spielt in Hage die verkehrliche Erreichbarkeit eine große Rolle, da die Samtgemeinde nicht direkt an Autobahn oder Bahnfernverkehr angeschlossen ist. Die Anbindung erfolgt vor allem über die Bundesstraße 72 und Landesstraßen Richtung Norden, Aurich und Esens. Im öffentlichen Nahverkehr verbinden die Buslinien 446, 448 und 449 Hage mit Norden, Großheide, Hagermarsch, Halbemond, Berumbur und Hilgenriedersiel. Ergänzend fährt ein BürgerBus, der Lücken im Liniennetz schließt und gerade für ältere Bewohnerinnen und Bewohner wichtig ist. Relevante Haltepunkte im Flecken sind unter anderem Hage Hauptstraße/Kirche. Für Pendler ist der Bahnhof Norden mit Regional- und Fernverbindungen bedeutend, der in kurzer Fahrzeit per Bus oder Auto erreichbar ist. Zusätzlich wird Hage als Luftkurort touristisch über die Anreisebeschreibungen des Kur- und Tourismusservice erschlossen, was die Nachfrage nach Ferienwohnungen und Zweitwohnsitzen stützt. Im Ortskern von Hage konzentrieren sich Supermärkte, Fachgeschäfte, Gastronomie, Ärzte und weitere Dienstleistungen. Immobilien im fußläufigen Einzugsbereich dieses Versorgungszentrums sind in der Regel besser nachgefragt als Randlagen ohne direkte ÖPNV-Anbindung.

Die Bebauung in Hage und den Mitgliedsgemeinden ist überwiegend durch Ein- und Zweifamilienhäuser geprägt. Typisch sind Siedlungen der 1960er- und 1970er-Jahre im Flecken Hage, neuere Einfamilienhausgebiete am Ortsrand und gemischte Strukturen mit Ferienhäusern in waldnahen Lagen wie Berum oder Berumbur. Im Marschbereich überwiegen landwirtschaftlich geprägte Hofstellen mit größerem Grundstückszuschnitt. Für die Bewertung ist wichtig, ob das Objekt in einem geregelten Bebauungsplangebiet liegt oder im unbeplanten Innenbereich. Die Samtgemeinde veröffentlicht Bebauungspläne wie zum Beispiel BP Nr. 18 Hilgenbur-Hinkenaweg-Eckelboomtrift oder BP Nr. 43 Breiter Weg Flecken Hage über das niedersächsische Geoportal. Dort lassen sich zulässige Nutzungen, Geschosszahlen und Baugrenzen einsehen. Die Angebotspreise zeigen, dass Hage im Vergleich zu direkt küstennahen Gemeinden ein moderates, aber durch die Luftkurortlage gestütztes Preisniveau aufweist. Wohnungen bewegen sich im Mittel im Bereich von rund 2600 Euro pro Quadratmeter, Einfamilienhäuser im Bereich von rund 2300 bis 2400 Euro pro Quadratmeter, mit Aufschlägen in gefragten Lagen und bei sanierten Objekten. Für Eigentümer und Käufer empfiehlt sich vor Modernisierung ein genauer Blick auf energetische Standards, mögliche Förderungen und statische Reserven, insbesondere bei älteren Klinkerbauten und Gebäuden in der Marsch. Wärmepumpen und Dämmmaßnahmen sollten mit dem lokalen Grundwasserstand und etwaigen Auflagen aus Bebauungsplänen abgestimmt werden.

Die Spannweite der Mikrolagen in Hage reicht von waldnahen Erholungsgebieten bis zu offenem Marschland. Besonders gefragte Wohnlagen liegen in der Nähe der Waldgebiete Nordholz, Großes Holz sowie rund um Burg Berum und den Schlosspark Lütetsburg. Hier profitieren Objekte von kurzen Wegen ins Grüne und einem hohen Freizeitwert. In den Marschlagen Richtung Hagermarsch und Hilgenriedersiel stehen hingegen die weiten Landschaftsblicke und die direkte Nähe zur Küste im Vordergrund. Gleichzeitig ist hier ein genauer Blick auf Hochwasser- und Grundwasserrisiken notwendig. Das Land Niedersachsen stellt über den NLWKN interaktive Karten zu festgesetzten Überschwemmungsgebieten sowie Hochwassergefahren zur Verfügung, über die sich Käufer und Eigentümer vorab ein Bild machen können. Im Ortskern Hage selbst sind Lärmquellen wie Durchgangsverkehr und gewerbliche Nutzungen zu beachten, dafür sind Versorgung, ÖPNV-Anbindung und soziale Infrastruktur deutlich besser als in abgelegenen Lagen. Bei Objekten in der Nähe touristischer Einrichtungen oder Veranstaltungsorte kann saisonale Zusatzbelastung durch Verkehr und Besucherströme auftreten. Insgesamt sollten Mikrolagen in der Samtgemeinde Hage immer einzeln betrachtet werden. Waldnahe Wohngebiete und ruhige Siedlungen mit guter Busanbindung unterscheiden sich in der Werthaltigkeit deutlich von Randlagen ohne ÖPNV oder von stark winderprobten Marschlagen direkt hinter dem Deich.

Für Wohnimmobilien in Hage eignet sich in vielen Fällen der Vergleichswertansatz, da es eine gewisse Anzahl an Kauf- und Mietangeboten sowohl im Flecken Hage als auch in den Ortsteilen Berum, Berumbur, Lütetsburg und Halbemond gibt. In Lagen mit sehr individueller Nutzung, etwa größeren Hofstellen in der Marsch, kommt eher der Sachwertansatz zum Tragen. Bewertungsrelevant ist insbesondere die Lagezuordnung innerhalb der Samtgemeinde: Zentrale Adressen im Flecken mit fußläufiger Nahversorgung, waldrandnahe Bereiche mit Ferien- und Dauerwohnnutzung sowie exponierte Marschlagen sollten klar getrennt betrachtet werden. In Halbemond ist zudem das Motodrom als große Speedway-Arena zu berücksichtigen, da Veranstaltungen zeitweise Lärm und Verkehr mit sich bringen können. In der Praxis empfiehlt es sich, vor einer Wertermittlung folgende Punkte zu klären: Liegt ein aktueller Bebauungsplan oder eine Satzung vor, die Nutzung und Bebauung einschränkt? Gibt es Hinweise auf Altlasten, hohe Grundwasserstände oder Setzungsrisiken im Marschbereich? Wie sind energetischer Zustand, Modernisierungsstand und touristische Vermietbarkeit des Objekts? Eigentümerinnen und Eigentümer sollten bei größeren Maßnahmen, etwa bei energetischer Sanierung oder der Umnutzung von Ferienwohnungen zu Dauerwohnsitzen, frühzeitig die Bauverwaltung der Samtgemeinde einbeziehen. Eine professionelle Verkehrswertermittlung kann helfen, die heterogene Struktur der Samtgemeinde Hage marktgerecht abzubilden und Fehleinschätzungen zu vermeiden.